Doch eigentlich sind die Aussichten für Immobilieninvestments gar nicht so schlecht, denn Immobilien gelten als Sachwertinvestments gerade in inflationsgeprägten Zeiten als probates Mittel zum Erhalt des Geldwerts. Nach der anhaltend schwierigen Phase könnten Offene Immobilienfonds durch die letzten Zinssenkungen bald wieder interessanter werden. Wir sehen uns im Folgenden für Sie an, welche Immobilienfonds eine attraktive Depotbeimischung für Anleger bieten könnten.
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Offene Immo-Fonds: Negative Renditen auch im Jahr 2025
Offene Immobilienfonds gehörten über viele Jahre zu den Profiteuren des starken Immobilienmarktes. Mit ihnen konnten Anleger in den zehn Jahren zwischen 2013 bis 2022 gemäß der Rating-Agentur Scope im Schnitt 2,7 % Rendite erzielen. Anschließend schwächte sich der Wertzuwachs im Jahr 2023 laut Süddeutscher Zeitung auf +0,5 % ab. Anschließend rutschten die Renditen jedoch in den negativen Bereich. Für das Jahr 2024 ermittelte Capital eine negative Rendite von -0,7 %, denn viele Immobilienportfolios verzeichneten moderate Wertkorrekturen. Dies gilt laut Scope insbesondere für Objekte, die in der Hochpreisphase zwischen 2019 und 2022 gekauft wurden. Besonders hart traf es dabei den „Uni Immo Wohnen ZBI“ der Fondsgesellschaft Union Investment, der im Juni 2024 einen plötzlichen, unerwarteten Abwertungsbedarf von -17 % des Anteilswerts meldete – ein Schock für viele Anleger, die den Fonds für eine risikoarme Geldanlage gehalten hatten. Im Jahr 2025 setzte sich die Misere der offenen Immobilienfonds weiter fort. Fast die Hälfte der mehr als 30 vom Fondsverband BVI aufgelisteten Fonds verzeichnete im vergangenen Jahr ein Minus bei der Wertentwicklung, so dass sich unterm Strich eine durchschnittliche Rendite von -1,6 % errechnete.
Nicht zuletzt auch deshalb zogen Anleger allein in den letzten zwei Jahren unterm Strich rund 13,4 Mrd. EUR aus der Anlageklasse ab. Im Jahr 2025 flossen jeden Monat zwischen 500 und 900 Mio. EUR aus offenen Immobilienfonds ab und der Negativtrend setzte sich mit minus 400 Mio. EUR auch im Januar 2026 fort. Dies veranlasste den mit 315 Mio. EUR Volumen relativ kleinen Fonds WohnSelect D des Anbieters Wertgrund kürzlich zur vorübergehenden Schließung. Anleger können Anteile vorerst weder erwerben noch zurückgeben.
Während die Aktienkurse der Immobilienkonzerne Vonovia, Deutsche Wohnen und TAG immer noch meilenweit unter ihren Höchstkursen aus dem Jahr 2021 notieren, halten sich die meisten offenen Immobilienfonds jedoch insgesamt trotzdem recht wertstabil, sodass man unterm Strich von einer zweijährigen „Delle“ in der Wertentwicklung sprechen kann. Der entscheidende Unterschied zu Immobilien-Aktien oder REITs besteht darin, dass sich die Preise für offene Immobilienfonds nicht nach Angebot und Nachfrage für Anteile richten, sondern nach den ermittelten Verkehrs- und Ertragswerten. Und diese schwanken weit weniger stark als börsennotierte Immobilien-Aktien oder REITs.
Großer Einbruch am Immobilienmarkt eher unwahrscheinlich
Dass der Immobilienmarkt vor einem großen Einbruch steht, scheint unserer Meinung nach eher unwahrscheinlich. Auf der einen Seite belasten zwar die gestiegenen Finanzierungskosten sowie energetische Sanierungsvorschriften. Auf der anderen Seite gibt es nicht nur in Deutschland eine Reihe von strukturellen Faktoren, die stabilisierend wirken. Neben der allgemeinen Geldentwertung durch die Inflation führen unter anderem die weiterhin zu geringe Zahl an Neubauten, die steigende Bevölkerung sowie die zunehmende Urbanisierung in vielen Städten zu einem anhaltenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum, einer Verteuerung der Mieten und niedrigen Leerstandsquoten. Die enorm gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten tragen ebenfalls dazu bei, dass nur in sehr begrenztem Maße neu gebaut wird – und das Angebot eher knapp bleibt. Unter Druck geraten deshalb vor allem Immobilienkonzerne, die mit einem sehr hohen Fremdkapitaleinsatz (Leverage) arbeiten und von Zinssteigerungen und Wertminderungen entsprechend hart getroffen wurden. Doch zumindest an der Zinsfront hat sich die Lage aufgrund der jüngsten Zinssenkungen entspannt. Weiterhin unter Druck stehen allerdings Büro-Immobilien, denn der Trend zum Home-Office hat seit der Corona-Pandemie zu einem spürbar niedrigeren Bedarf an Büroflächen geführt – dies gilt insbesondere in den USA, wo die Leerstandsquote bei Büroimmobilien derzeit bei über 20 % liegt. Doch auch hierzulande führte nach der Pandemie die schwache Konjunktur zu einem geringen Bedarf an Büroflächen. Und in den kommenden Jahren könnte die Verwaltung vieler Unternehmen aufgrund des zunehmenden Einsatzes von KI schrumpfen und zusätzlich für Leerstand sorgen.
Immobilieninvestment in beliebiger Höhe ohne Aufwand: Offene Immobilienfonds
Wer an Immobilien und Immobilienfonds denkt, der sollte jedoch einen Anlagehorizont von einigen Jahren mitbringen, mindestens vier oder fünf. Vor allem offene Immobilienfonds (auch Grundstücksfonds genannt) gelten als gute Wahl für Anleger, die selbst keine Immobilie (z. B. Haus oder Eigentumswohnung) kaufen wollen oder können. Wer Aufwand und Risiko einer selbst betreuten Immobilie scheut oder mit kleineren Beträgen trotzdem von stabilen Mieterträgen und langfristigen Wertsteigerungen verschiedener Objekte oder Grundstücke profitieren will, hat mit Immo-Fonds eine diversifizierte, konservative Alternative. Die historischen Renditen von Immobilienfonds liegen deutlich über der Inflationsrate und die Anlageform gilt generell als relativ sicher und wertstabil. Völlig frei von Risiken sind jedoch auch offene Immobilienfonds nicht, wie das Beispiel des „UniImmo: Wohnen ZBI“ klar zeigt.
Für konservative Privatanleger erste Wahl im Vergleich zu Immobilien-Aktien, REITs und Immobilien-ETFs
Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds mit oft jahrelanger Bindung entfällt bei offenen Fonds auch das Risiko von Nachschusspflichten. Und im Vergleich zu Immobilien-ETFs, Immobilien-Aktien und REITs haben offene Immobilienfonds einige Vorteile. Sie schwanken wertmäßig kaum und sind auch bei schwachen Börsen – so wie im Jahr 2022 – ein relativ sicherer Hafen. Die tägliche Kursermittlung durch den Anbieter basiert auf stabilen Buchwerten und kontinuierlich fließenden Mieterträgen. Immobilien-Aktien, -ETFs und -REITs hingegen unterliegen mitunter stark schwankenden Börsenpreisen, die ausschließlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Nichtsdestotrotz kann es in seltenen Fällen durch Wertanpassungen auch bei offenen Immobilienfonds zu zweistelligen Preiskorrekturen kommen, wie das Beispiel des UniImmo: Wohnen ZBI gezeigt hat. Auf Zinsänderungen hingegen reagieren Immobilienfonds aufgrund der geringen Fremdfinanzierungsquoten unsensibler als Anleihen, Aktien oder Immobilien-REITs.
Wer mehr zum Thema REITs erfahren möchte, dem empfehlen wir unseren Artikel: REITs – Immobilien-Aktien für Dividendenjäger.
Immobilienfonds: Seit 2024 Mittelabflüsse
Bei den meisten offenen Immobilienfonds, auch Open-End-Fonds genannt, wird hauptsächlich in Gewerbeimmobilien investiert. Erworben werden verschiedene Arten von Immobilien, beispielsweise Bürogebäude, Hotels, Ärztehäuser oder Einzelhandelskomplexe, die durch Mieteinnahmen und Weiterverkäufe Renditen erwirtschaften. Aber auch Mehrfamilienhäuser gehören zum Spektrum einiger Immobilienfonds. Nachdem sich das Volumen der Publikumsfonds in den Jahren 2016 bis 2021 im Schnitt um 6 Mrd. EUR p. a. erhöht hatte, ging das Volumen im Jahr 2022 zunächst moderat auf 4,5 Mrd. EUR zurück. Laut Scope lag das Mittelaufkommen im Jahr 2023 noch bei gerade mal 0,5 Mrd. EUR, wobei in den letzten Monaten des Jahres bereits netto Abflüsse verzeichnet wurden. Für 2024 wurde dann ein 6 Mrd. USD schwerer Abfluss an Anlegergeldern verzeichnet, der durch die Abwertung des „UniImmo: Wohnen ZBI“ verstärkt wurde. Im Jahr 2025 setzte sich der Negativtrend mit noch etwas höheren Mittelabflüssen weiter fort.
Damit die Fonds durch Mittelabflüsse nicht zu sofortigen Notverkäufen von Immobilien gezwungen sind, schreibt der Gesetzgeber eine Mindestliquidität von 5 % des Fondsvermögens vor. Das Gesamtvolumen lag im Sommer 2025 laut Fondsverband BVI in Deutschland noch bei 115 Mrd. EUR und damit rund 17 Mrd. EUR unter dem Höchststand des Jahres 2023.
Haltefristen machen Immobilienfonds attraktiver für Langfristanleger
Seit einigen Jahren gilt bei offenen Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren sowie eine einjährige Kündigungsfrist. Bis zur Finanzkrise 2008/2009 hatten vor allem Profi-Anleger die Fonds als liquiden Tagesgeldersatz zweckentfremdet – mit höheren Renditen und täglicher Verfügbarkeit. Dieser „Konstruktionsfehler“ führte in den Jahren nach der Finanzkrise zu einer schweren Branchenkrise, denn die Großanleger wollten ihre Mittel schneller abziehen, als die Fonds dazu in der Lage waren, Immobilien zu verkaufen. In den Jahren darauf mussten deshalb insgesamt 18 Fonds liquiditätsbedingt geschlossen und abgewickelt werden. Die herben Verluste für die Privatanleger lagen zwischen -10 % und -40 %. Für Langfristanleger haben offene Immobilienfonds nun einen entscheidenden Vorteil: Die neue Haltefrist macht die Fonds deutlich krisenfester und attraktiver für längerfristig orientierte Anleger. Doch wie zuletzt am Beispiel des WohnSelect D deutlich wurde, schützen die Vorgaben die Anbieter – bei starken Mittelabflüssen – nicht komplett vor Liquiditätsengpässen.
Immobilienfonds: Diese Renditen sind möglich
Wer Anteile an offenen Immobilienfonds kauft, profitiert sowohl von den Mieteinnahmen als auch von möglichen Wertsteigerungen der Objekte. Wenn bei den bestehenden offenen Immobilienfonds die Netto-Mietrendite beispielsweise im Schnitt bei 3,0 % und die Wertsteigerung bei +1,5 % liegt, beträgt die zusammengerechnete Gesamtrendite demnach +4,5 %. Nach Steuern und Fremdkapitalzinsen ergibt das unterm Strich +3,9 %. Abzüglich der Liquiditätsquote von 20 % und der jährlichen Verwaltungskosten liegt die Rendite auf Immobilienfonds für die Anleger dann noch etwas niedriger. In den zehn Jahren bis 2024 liegt die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds laut BVI bei immerhin +2,3 %.
Risiken und Nachteile von Immobilienfonds
Obwohl offene Immobilienfonds mittlerweile vom Gesetzgeber strenger reguliert werden und als sehr konservativ gelten, bergen sie natürlich trotzdem nach wie vor gewisse Risiken. Fehlinvestments, Liquiditätsprobleme oder Marktschwankungen können bei einzelnen Fonds oder der gesamten Branche zu Verwerfungen führen. Gehen beispielsweise Immobilienpreise nachhaltig zurück, so trifft dies auch die offenen Immobilienfonds – spätestens dann, wenn größere Objekte veräußert werden müssen. Auch die Leerstandsquoten und die Höhe der Mieten wirken sich auf die Rendite aus.
Unter extremen Marktbedingungen oder bei starken Mittelabflüssen kann es für maximal drei Jahre zu einer Aussetzung bzw. Schließung des Fonds wegen mangelnder Liquidität kommen. Denn die Fondsgesellschaft darf zeitweise keine Fondsanteile mehr zurücknehmen, sobald die Liquiditätsreserven 5 % des Fondsvermögens unterschreiten. Dadurch soll verhindert werden, dass aus dem Immobilienportfolio eilige Notverkäufe zu ungünstigen Konditionen durchgeführt werden müssen oder langfristige Anleger durch eilige Mittelabzüge benachteiligt werden. Dieses Szenario betrifft aktuell den bereits erwähnten Wohnselect D Fonds, dem hohe Mittelabflüsse zu schaffen machten. Dessen Management glaubt jedoch weiter an die Zukunft des im Jahr 2010 gegründeten Fonds, der aktuell eine starke Vermietungsquote von 95,1 % aufweist.
Die Vorteile offener Immobilienfonds: Über die Börse Haltefristen und Aufschläge umgehen
Übrigens können offene Immobilienfonds trotz Haltefristen handelstäglich an verschiedenen Börsenplätzen sehr flexibel gehandelt werden. Der Preis richtet sich dort allerdings nicht – wie bei einer Rücknahme durch die Fondsgesellschaft – nach dem tatsächlichen Gegenwert, dem Net Asset Value (Nettoinventarwert), sondern ausschließlich nach Angebot und Nachfrage. Je nach Marktlage gibt es Auf- oder Abschläge auf den inneren Wert der Fondsanteile. Aktuell prägen eher Kursabschläge das Bild. Da über den Börsenhandel auch noch der hohe Ausgabeaufschlag von bis zu 5,5 % entfällt, macht es auf jeden Fall Sinn, einen möglichen Einstieg über die Börse in Erwägung zu ziehen und nicht über die Fondsgesellschaft. Auch deshalb, weil der Spread, d. h. der Abstand zwischen Geld- und Briefkurs (bzw. Angebots- und Nachfragekurs), an der Börse stets viel geringer ist als bei der Fondsgesellschaft. Damit kann ein Teil des Spreads in den Immobilienfonds investiert werden.
Erhebliche Unterschiede bei Kosten und Leerstandsquoten
Auch die Kosten der offenen Immobilienfonds unterscheiden sich teilweise gewaltig. Der Ausgabeaufschlag liegt bei bis zu 5,5 % und die jährlichen Verwaltungsgebühren (auch TER = Total Expense Ratio) betragen bis zu 2,5 %. Die Vermietungsquote sollte ebenfalls unbedingt beachtet werden. Stehen die Gebäude teilweise leer, so gibt es keine Mieteinnahmen, während trotzdem Kosten anfallen. Es gibt gewaltige Unterschiede – so schwanken die Vermietungsquoten der einzelnen Fonds zwischen ca. 80 % und 98 %.
Was bestimmt den Wert von Immobilienfonds?
Doch eine hohe Mietauslastung bedeutet nicht automatisch auch eine starke Rendite. Wird unter den Marktpreisen vermietet, kann sich auch ein vermeintlich hoher Wert als „optische Täuschung“ entpuppen. An der Vermietungsquote und den Mietrenditen orientiert sich die offizielle Bewertung der Immobilien, die regelmäßig von unabhängigen Gutachtern ermittelt wird. Aus dieser errechnet sich dann der Wert des Immobilienfonds bzw. eines Anteils, der Net Asset Value (NAV).
Offene Immobilienfonds für Privatanleger
Anleger, die in Form von Immobilien in Sachwerte investieren wollen, haben eine große Auswahl an Publikumsfonds. Nachfolgend stellen wir Ihnen drei international ausgerichtete offene Immobilienfonds vor. Dabei liegt unser Augenmerk nicht unbedingt auf der höchsten Rendite, sondern es zählen auch Faktoren wie Stetigkeit und Krisenfestigkeit, Scope-Rating, Kosten und Diversifikation. Bei allen vorgestellten Fonds bleiben dank der Teilfreistellung mindestens 60 % der Erträge steuerfrei, beim „UniImmo: Global“ sind es aufgrund des hohen Auslandsanteils sogar 80 %. Alle vorgestellten Immobilienfonds sind ausschüttend, d. h., Erträge werden regelmäßig an die Anleger ausbezahlt.
Immobilienfonds-Vergleich 2025: Immofonds (ausschüttend)
| Immobilienfonds | ISIN | WKN | Kosten p. a. | Ausgabeaufschlag | 3-Jahres-Rendite | Basisinformationsblatt | Risikoindikator |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deka-Immobilien Europa | DE0009809566 | 980956 | 2,91 % | 5,26 % | +2,56 % | Mehr Informationen zum Produkt | 2 |
| hausInvest | DE0009807016 | 980701 | 3,67 % | 5,00 % | +2,15 % | Mehr Informationen zum Produkt | 2 |
| UniImmo: Global | DE0009805556 | 980555 | 1,70 % | 5,00 % | -4,22 % | Mehr Informationen zum Produkt | 2 |
Deka-ImmobilienEuropa: Top-Performance
Wie der Name bereits verlauten lässt, hat der im Jahr 1997 aufgelegte Fonds Deka-ImmobilienEuropa (ISIN: DE0009809566 / WKN: 980956) den Schwerpunkt auf dem europäischen Immobilienmarkt. Der Fonds hat als einer der Größten in der Branche ein Anlagekapital von 18,2 Mrd. Euro, das derzeit in 138 Gewerbeobjekten in 17 Ländern Europas angelegt ist. Rund zwei Drittel des Fondsvermögens sind in Büroimmobilien angelegt, 12 % entfallen auf Handel und Gastronomie, der Rest auf Mischobjekte sowie Hotels, Logistik und Lager. Die Vermietungsquote beträgt immerhin 93,7 %. Auch beim Deka-Fonds gibt es einen Ausgabeaufschlag von 5,2 %. Die jährlichen Kosten werden derzeit mit 2,9 % angegeben. Einen Vorteil sieht die Fondsgesellschaft darin, die Immobilien nach Standort, Nutzungsart und Mietern breit aufzustellen und so die Rendite zu verstetigen.
Starke Performance von +7,88 % in den vergangenen drei Jahren
In den vergangenen 12 Monaten legte der Fonds um +2,23 % an Wert zu. Betrachtet man einen Zeitraum von drei Jahren, so liegt der Wertzuwachs kumuliert bei +7,88 % und erzielte damit die stärkste Performance der drei vorgestellten Immo-Fonds. Die Rating-Agentur Scope stuft den Deka-Immobilien Europa derzeit mit der ordentlichen Note a- ein. Der Börsenhandel bietet aktuell deutlich günstigere Einstiegspreise als der offizielle Ausgabepreis mit Ausgabeaufschlag.
HausInvest: Stetige Aufwärtsentwicklung seit 53 Jahren
Der mit einem Volumen von 15,3 Mrd. EUR und mehr als 1 Mio. investierten Anlegern sehr große Fonds hausInvest (ISIN: DE0009807016 / WKN: 980701) hat den Schwerpunkt mit 85-%-Anteil klar auf dem europäischen Immobilienmarkt, investiert aber auch in Nordamerika und der Asien-Pazifik-Region. Verwaltet wird der bei Anlegern beliebte Fonds, der bereits seit 53 Jahren am Markt ist und seitdem durchgehend (!) positive Renditen erzielt hat, durch die Commerzbank-Tochter Commerz Real. Neben Büro- und Einzelhandelsimmobilien (z. B. Shoppingcenter) wird auch in Gastronomie- und Hotelobjekte sowie Parkplätze an wirtschaftsstarken Standorten investiert. Insgesamt verfügt der Fonds aktuell über 160 Objekte mit rund 4.100 Mietern und einer gerade noch passablen Vermietungsquote von 92,8 %. Das Analysehaus Scope bewertet den Fonds mit dem ordentlichen Rating a-.
Wertsteigerung seit Auflage: +1.274 %
In den 12 Monaten bis zum 31.12.2025 erreichte der Publikumsfonds eine Wertentwicklung von immerhin 2,0 %. Der Dreijahres-Wertzuwachs liegt bei +6,58 %. Die Fondsverwaltung empfiehlt für diesen Fonds einen Anlagehorizont von mindestens drei Jahren. Die Entwicklung verlief beeindruckend stetig. Laut eigenen Angaben wurde seit Auflage im Jahr 1972 eine Wertsteigerung von kumuliert mehr als +1.274 % erzielt – pro Jahr entspricht dies einem Zuwachs von rund +5 %. Beim HausInvest-Fonds bietet sich ebenfalls ein Kauf über die Börse an, denn der Börsenpreis liegt bei Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags erheblich unter dem Angebotspreis der Fondsgesellschaft. Anleger müssen bei diesem Fonds derzeit jährlich laufende Kosten in Höhe von 3,67 % einplanen.
UniImmo: Global – Internationaler Immobilienfonds mit 80 % Steuerfreistellung
Der rund 2,7 Mrd. Euro schwere UniImmo: Global (ISIN: DE0009805556 / WKN: 980555) von Union Investment eignet sich laut Fondsverwaltung nur für Investoren, die ihr Geld länger als fünf Jahre in internationalen Immobilien fest anlegen wollen. Die laufenden Kosten sind aktuell mit 1,7 % angegeben, der Ausgabeaufschlag liegt bei 5,00 %. Der auf Gewerbeimmobilien ausgerichtete Fonds mit Auflegungsdatum 01.04.2004 ist mit 40 % Anteil in Amerika sehr aktiv, rund 51 % des Anlagevermögens liegen in Europa. Die restlichen 9 % der Immobilieninvestments wurden im asiatisch-pazifischen Raum getätigt. Diesem Fonds machte die Corona-Krise und der anschließende Trend zum Homeoffice allerdings deutlicher zu schaffen: Die Vermietungsquote ging seither von 96,3 % auf schwache 85,7 % zurück.
Zweistelliges Minus im Jahr 2025
Und auch die Rendite war zuletzt negativ. Für 2025 gab es gar einen Wertverlust von -12,5 % zu verbuchen. Die Rating-Agentur Scope nahm ihr Rating im Jahr 2025 aufgrund der unterdurchschnittlichen Rendite und sinkender Vermietungsquoten und Immobilienwerte vonf bb+ auf bb- zurück Der Fonds weist aufgrund der schwierigen Marktbedingungen für internationale Büroimmobilien für die letzten drei Jahre eine negative Gesamtrendite von -12,14 % auf. Dieses Minus ist auf den starken Wertverlust der letzten 12 Monate in Höhe von -12,38 % zurückzuführen. Ein Vorteil des Fonds ist allerdings die im Vergleich zu den anderen beiden Fonds höhere Steuerfreistellung in Höhe von 80 % der Erträge, so es denn wieder welche gibt.
Ein Nachteil sind die schwer kalkulierbaren Währungsschwankungen, die sich entsprechend auf die Performance auswirken. Da der aktuelle Börsenkurs mit 34,84 EUR ca. -18,5 % unter dem rechnerischen Ausgabepreis inkl. Ausgabeabschlag (42,70 EUR) liegt, wird auch dieser Fonds am besten über die Börse gekauft. Der UniImmo: Global ist von den drei vorgestellten Immobilienfond am spekulativsten. Kommt es zu einer breiten Erholung auf dem weltweiten Markt für Geschäftsimmobilien, so dürften Vermietungsquote und Renditen wieder anziehen und der etwas gebeutelte Fonds könnte wieder Boden gutmachen. Doch aktuell wären wir bei diesem Fonds aufgrund der sehr enttäuschenden Wertentwicklung im Jahr 2025 eher vorsichtig.
Fazit: Mittelzuflüsse abwarten
Die meisten offenen Immobilienfonds konnten in den letzten Jahren nicht unbedingt mit Rendite glänzen, wenngleich sich etliche Fonds wie der HausInvest oder der Deka Immobilien Europa weiterhin solide entwickelten und positive Renditen erwirtschafteten. Andere Fonds wurden in die roten Zahlen befördert, darunter auch der hier vorgestellte UniImmo Global. Anleger sollten beachten, dass deutliche Wertberichtigungen nicht auszuschließen sind, falls sich die Immobilienpreise z.B. für Büro- und Geschäftsflächen trotz sinkender Zinsen schwach entwickeln oder Fonds durch die Liquiditätslage in Verkaufszwang geraten. Dies sieht auch die Stiftung Warentest so, die im Jahr 2025 eine offene Warnung aussprach und von Investments abriet.
Auch wir raten Anlegern aufgrund der negativen Nachrichten und stetigen Mittelabflüsse vorerst an der Seitenlinie zu bleiben. Die kürzliche Zwangsschließung des Wohnselect D könnte Dominoeffekte haben und weitere Anleger anderer Fonds zur Rückgabe ihrer Anteile veranlassen – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Cash-Reserven der Immobilienfonds.
Die Liquiditätslage und Stimmung in der Branche dürften sich erst dann wieder entspannen, wenn unterm Strich über zwei bis drei Monate hinweg wieder Mittelzuflüsse gemeldet werden. Dann könnte möglicherweise auch wieder ein besserer Zeitpunkt für neue Investments sein. Dabei würden wir dann jedoch empfehlen, die Fondsgesellschaft möglichst zu umgehen und die Anteile – mit Abschlag – direkt an der Börse zu erwerben.
Quellen:
Altii.de: Scope Group Ratings and Market Study 2025 (10.02.2026); https://www.altii.de/20250613_101438_fae41281-77ec-4758-ab11-162a3f087f3e/
Extra ETF: Hausinvest (10.02.2026); https://extraetf.com/de/fund-profile/DE0009807016
Morningstar: Offene Immobilienfonds: Weitere Abflüsse zum Jahresauftakt 2026 (10.02.2026); https://global.morningstar.com/de/fonds/offene-immobilienfonds-weitere-abflsse-zum-jahresauftakt-2026
Süddeutsche Zeitung: Stiftung Warentest warnt vor offenen Immobilienfonds (10.02.2026); https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/immobilienfonds-druck-stiftung-warentest-risiken-li.3314410
KPMG: Weiterhin Mittelabflüsse: Zur aktuellen Lage der offenen Immobilienfonds (10.02.2026); https://klardenker.kpmg.de/financialservices-hub/weiterhin-mittelabfluesse-zur-aktuellen-lage-der-offenen-immobilienfonds/
Deka: Deka-ImmobilienEuropa (10.02.2026); https://www.deka.de/privatkunden/fondssuche?anlageklasse=70
Deka: Fondsprofil Deka-Immobilien Europa (10.02.2026); https://www.deka.de/privatkunden/fondsprofil?id=DE0009809566
hausInvest: Fondsprofil (10.02.2026); https://hausinvest.de/immobilien/
Scope: Scope bestätigt hausInvest Fondsrating (10.02.2026); https://hausinvest.de/de/wissen/news/scope-bestaetigt-hausinvest-fondsrating/ Union Investment: Fondsprofil UniImmo: Global (10.02.2026); https://www.union-investment.de/uniimmo_global-DE0009805556-fonds-980555?portrait=1
Scope: Offene Immobilienfonds Marktstudie und Ratings 2024 (10.02.2026); https://www.scopeexplorer.com/files/get/?name=news.ReportFile/bytes/filename/mimetype/Scope_Offene_Immobilienfonds_Gesamtmarktstudie_2025.pdf
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Der Inhalt dieses Artikels wurde erstellt am 10.02.2026 um 15:58 Uhr. Sofern nicht anders angegeben, beabsichtigen wir nicht, diesen Artikel zu aktualisieren. In Zukunft können aber Analysen zum selben Finanzinstrument veröffentlicht werden.
