Wir sehen uns deshalb für Sie an, ob Immobilien-REITs für Privatanleger derzeit attraktiv sind und welche Immobilien-Aktien im Jahr 2025 und darüber hinaus zu den Favoriten gehören könnten.
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Ausblick für REITs: Sachwertcharakter könnte wieder zum Tragen kommen
Nach einem Minus von -28 % im Vorjahr stand am Jahresende 2023 beim FTSE Nareit Equity REITs Index allen Unkenrufen zum Trotz wieder ein leichtes Plus von +6,5 %. Und auch im Jahr 2024 setzte sich die Erholung mit einem Plus von +4,9 % weiter fort.
ReIT: Was ist das?
Positiv wirkte sich aus, dass der Zinstrend im Jahresverlauf 2024 vorerst wieder nach unten gedreht hat, obwohl die Inflation nach wie vor ein Thema ist. Und die Aussichten für REITs sind alles andere als düster. Denn historisch betrachtet haben REITs gerade in Zeiten mit spürbarer Inflation besser abgeschnitten als Aktien. Betrachtet man in den Jahren 1973 bis 2020 die Phasen mit Preissteigerungsraten von mehr als +4 %, so erzielten REITs laut dem Vermögensverwalter PGIM gegenüber dem S&P-500-Index eine Outperformance von +3,6 % p. a. Deshalb könnte – bei anhaltend steigenden Verbraucherpreisen 2025 – der Sachwert-Charakter der REITs mehr in den Vordergrund rücken. Rechnet man die inflationsstarken Zeiten heraus, so hat der REIT-Index den S&P-500-Index seit Auflage immerhin um knapp zwei Prozentpunkte pro Jahr outperformt.
Welche Immobilien-REITs kaufen?
Die Suche nach dem richtigen REIT ist eine Herausforderung, vor allem wenn man auf den deutschen Markt blickt. Dieser ist mit einigen wenigen Produkten sehr überschaubar und steckt noch in den Kinderschuhen. International hingegen stehen etliche hundert REITs zur Auswahl. In der folgenden Tabelle finden Sie eine REIT-Liste von mehreren internationalen REITs. Nachfolgend stellen wir Ihnen drei hervorragende REITs vor, mit denen Sie von der Erholung des REIT-Marktes profitieren könnten.
Deutsche Reits – Welche gibt es?
REITs Liste:
| REIT | ISIN | Symbol | Währung |
|---|---|---|---|
| Community Healthcare | US20369C1062 | CHCT | USD |
| Deutsche Konsum REIT-AG | DE000A14KRD3 | DKG | EUR |
| Hamborner REIT | DE000A3H2333 | HABA | EUR |
| Innovative Industrial Properties | US45781V1017 | IIPR | USD |
| Life Storage | US53223X1072 | LSI | USD |
| Prologis | US74340W1036 | PLD | USD |
| Safehold | US78645L1008 | SAFE | USD |
| Site Centers | US82981J1097 | SITC | USD |
| W.P. Carey | US92936U1097 | WPC | USD |
| Welltower | US95040Q1040 | WELL | USD |
Top REITs
Mit diesen REITs könnten Sie beste Aussichten auf attraktive Immobilienrenditen haben.
Innovative Industrial Properties: Hochspekulativer Marihuana-REIT
Der REIT Innovative Industrial Properties (ISIN: US45781V1017 – Symbol: IIPR – Währung: USD – Volumen 1,6 Mrd. USD) profitierte in den letzten Jahren vom aufstrebenden Marihuana-Sektor (zum Thema unser Artikel: Cannabis Aktien). Den Cannabis-Produzenten werden Gebäude, Gewächshäuser und Produktionsanlagen zur Cannabis-Herstellung abgekauft und anschließend nach dem Sale-&-Leaseback-Modell gleich wieder vermietet. Ein Win-win, denn der Marihuana-Produzent kann die freiwerdenden Mittel sofort anderweitig einsetzen. Per Ende März besaß IIP in den USA 110 Immobilien, wovon 103 langfristig an staatlich lizenzierte Cannabis-Betreiber für medizinische Zwecke vermietet sind. Die fünf übrigen Immobilien befinden sich in der Entwicklungsphase. Zuletzt machte dem REIT die hohe Wettbewerbsintensität des Marihuana-Sektors zu schaffen. Etliche Marktteilnehmer mussten ihre zu optimistischen Planungen zurücknehmen und harte Kostensenkungsprogramme umsetzen, um weiter am Markt bestehen zu können. Dabei kam es auch für IIP zu Zahlungsausfällen.
Spekulativer REIT mit 12,7 % Dividendenrendite
Auf drei Jahre gesehen wurden die Mieteinnahmen jährlich im Schnitt um +9 % gesteigert. Das Ergebnis je Aktie stieg im selben Zeitraum um +3 % p. a. Die Zeit der großen Gewinnsteigerungen scheint jedoch aufgrund der Krise und Konsolidierung im Cannabis-Sektor erst einmal vorbei zu sein. Im Geschäftsjahr 2024 ging der Gewinn je REIT von 5,70 USD im Vorjahr um -3 % auf 5,52 USD zurück. Der Umsatz ging dabei minimal um -0,3 % auf 308,5 Mio. USD zurück. Im Jahr 2025 wird allerdings mit einem deutlich niedrigeren Miet-Umsatz von 265,3 Mio. USD (-14 %) sowie einem Gewinnrückgang um ein Drittel auf 3,65 USD gerechnet. Für das kommende Jahr rechnen die Marktexperten mit in etwa gleichbleibenden Umsätzen und einer Gewinnsteigerung um +18 % auf 4,30 USD je Aktie …
Da der Marihuana-REIT seit den Höchstständen von mehr als 288 USD enorm korrigiert hat, liegt die Dividendenrendite aktuell bei starken 12,7 % (Kurs 57,12 USD, Quartalsdividende 1,82 USD). IIP ist als spezialisierter Anbieter mehr oder weniger konkurrenzlos und schafft durch sein Geschäftsfeld eine Win-win-Situation für die Cannabis-Branche. Diese befindet sich derzeit allerdings in einer Konsolidierungsphase, da während des anfänglichen Booms Überkapazitäten aufgebaut wurden. Über kurz oder lang dürfte sich die junge Branche jedoch stabilisieren, sodass auch die Geschäftsaussichten für IIPR wieder besser werden. Im Kursbereich von 50 USD bis 55 USD könnten mutige Anleger wieder langfristige Neueinstiege in den sehr spekulativen REIT wagen.
W. P. Carey: Triple-Net-Leasing-REIT bietet langfristige Kaufchance
W. P. Carey (ISIN: US92936U1097 – Symbol: WPC – Währung: USD – Volumen: 13,8 Mrd. USD) ist ein sogenannter Triple-Net-Leasing-REIT (Dreifach-Netto-Leasing-REIT). Das heißt, der REIT besitzt ein Portfolio von Gebäuden, bei dem die Mieter alle Betriebskosten der Immobilien, einschließlich Steuern und Instandhaltung, selbst tragen. Ein sehr lukratives Geschäftsmodell, denn das weltweit breit diversifizierte Immobilienunternehmen kann sich auf seine Kernkompetenzen fokussieren und hat mit den Objekten selbst wenig Aufwand und Kosten.
Das Immobilienunternehmen verfügt aktuell über ein großes Portfolio von rund 1614 Objekten, die an ca. 366 Mieter vermietet sind. Zudem befinden sich 78 sogenannte Self-Storage-Objekte im Portfolio, das sind Immobilien mit mietbaren Lagerräumen oder Garagen. Knapp zwei Drittel der Mieten werden in den USA generiert, der Rest kommt überwiegend aus Europa. Mieter sind beispielsweise die Hotelkette Marriot, die Baumarktkette OBI, die New York Times oder die deutschen Metro-Großhandelsmärkte. Zuletzt wurde die Bürosparte im Zuge eines Spin-offs ausgegliedert, denn der Markt für Büro-Immobilien befindet sich in den USA seit der Corona-Pandemie in der Krise (Stichwort „Homeoffice“). Das Unternehmen verspricht sich mehr Kosteneffizienz und bessere Auslastungskennzahlen.
Trotz schwacher Kursentwicklung: Basisinvestment für
REIT-Anleger
Nach dem Spin-off sollen die Mieteinnahmen von W. P. Carey Analysten zufolge im Jahr 2025 von 1,58 Mrd. USD um +5 % auf 1,67 Mrd. USD steigen. Nach einem Ergebnis je Aktie von 2,43 USD im Vorjahr rechnen Analysten für dieses Jahr mit einem leichten Gewinnrückgang auf 2,38 USD. Im kommenden Jahr soll es dann wieder einen Gewinnanstieg um +16 % auf 2,77 USD geben. Unter den vielen Dreifach-Netto-Leasing-REITs sticht W. P. Carey vor allem durch seine Größe und die erfolgreiche Vergangenheit hervor. Das Unternehmen konnte die Dividende zuletzt 25 Jahre in Folge erhöhen und verdiente sich damit das Prädikat „Dividendenaristokrat“. Aufgrund der Ausgliederung der Bürosparte gab es zuletzt allerdings eine Dividendenkürzung, sodass der Titel nur von vorübergehender Natur war. Aktuell beträgt die Quartalsdividende rund 0,88 USD, sodass auf das Jahr gerechnet rund 3,52 USD ausgeschüttet werden.
Bei einem aktuellen Aktienkurs von 62,87 USD errechnet sich eine attraktive Dividendenrendite von 5,6 %. Der weltweit diversifizierte REIT könnte sich als Basisinvestment für Anleger eignen, die auf Stetigkeit setzen und längere Zeithorizonte im Auge haben. Die Konsolidierung seit Anfang März bietet aus unserer Sicht eine attraktive langfristige Einstiegsgelegenheit.
Welltower: Eindrucksvolles Comeback
Einer der größten REITs ist Welltower (ISIN: US95040Q1040 – Symbol: WELL – Währung: USD – Volumen: 99,5 Mrd. USD). Das Branchenschwergewicht investiert hauptsächlich in Infrastruktur für den Gesundheitssektor und fokussiert sich dabei vor allem auf Einrichtungen in den USA. Im Portfolio befinden sich jedoch auch Objekte in Kanada und Großbritannien. Im Fokus stehen höherpreisige Seniorenanlagen in noblen Lagen (darunter beispielsweise auch Manhattan und Beverly Hills) und andere erstklassige, medizinisch genutzte Immobilienobjekte. Zurzeit verwaltet das Unternehmen insgesamt über 3.000 Objekte. Des Weiteren zählen Krankenhäuser, Reha-Zentren, Life-Science-Einrichtungen, Bürogebäude für die Gesundheitsbranche oder andere medizinische Einrichtungen zum Portfolio von Welltower. Vor allem die demografische Entwicklung der Gesellschaft ist eine enorme Wachstumschance für Seniorenheim- und Gesundheits-REITs, denn die geburtenstärksten Jahrgänge der Babyboomer gehen nun nach und nach in Rente. Anfang 2025 wurde ein neues Portfolio von 38 Ultra-Luxus-Senioren-Immobilien für rund 4,6 Mrd. USD erworben.
Turnaround gelungen: Gewinne steigen wieder
Welltower litt stark unter der Corona-Krise, denn Wohnheime und Seniorenresidenzen galten in der Pandemie als besonders gefährdet. Die Einnahmen stiegen in den letzten drei Jahren um +17 % p. a., während die Gewinne um satte +54 % p. a. zulegten. Für das Geschäftsjahr 2025 wird seitens der Analysten erneut mit einem ordentlichen Gewinnwachstum von +14 % auf 1,68 USD je Aktie gerechnet. Für die Mieteinnahmen wird eine Steigerung um +27 % von 8,0 Mrd. USD auf 10,1 Mrd. USD angenommen. Für das Jahr 2026 erwarten die Marktexperten dann einen weiteren Anstieg der Umsatzerlöse um +13 % auf 11,5 Mrd. USD und ein um +27 % höheres Ergebnis je Anteilsschein in Höhe von 2,14 USD.
Die quartalsweise Gewinnbeteiligung beträgt aktuell 0,67 USD und hat damit noch nicht wieder ganz das Vor-Corona-Niveau von 0,87 USD erreicht. Damit kommt der REIT bei einem Aktienkurs von 152,13 USD auf eine vergleichsweise geringe Dividendenrendite von 1,8 %. Allerdings dürfte die Dividende aufgrund der positiven Geschäftsentwicklung bald wieder angehoben werden. Hervorzuheben ist auch, dass Welltower weiterhin eine der niedrigsten Verschuldungsquoten in der Branche aufweist.
Nach überstandener Coronapandemie knüpft Welltower an die starke Entwicklung der Vorjahre an. Durch eine Steigerung der Auslastungen können vorhandene freie Bewohner- bzw. Bettenkapazitäten nun in steigende Mieteinnahmen und höhere Gewinne umgemünzt werden. Diese Entwicklung spiegelt auch der Kurs der Immobilien-Aktie wider, die sich zuletzt deutlich stärker entwickelte als viele andere REITs. Mutige Anleger, die spekulativ in den Welltower-REIT investieren möchten, sollten einen stärkeren Rücksetzer abwarten und auf alle Fälle einen langfristigen Investmenthorizont haben.
REIT ETFs als Alternative zum Direkt-Investment
Es gibt auch einige ETFs, also börsennotierte Investmentfonds, die schwerpunktmäßig in REITs investieren. Der große Vorteil von ETFs ist, dass große Einzelrisiken vermieden werden, da breit diversifiziert wird.
An der Börse Frankfurt ist mit dem BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT (ISIN: LU0192223062 – Symbol: IM2A – Währung: EUR – Volumen: 161 Mio. EUR) auch ein ETF gelistet, der sich an dem in London berechneten REIT-Index FTSE EPRA/Nareit ausrichtet. Dieser Index setzt sich aus 40 Immobilienaktien der Eurozone aus dem Einzelhandels-, Büro- und Wohnsektor zusammen. Frankreich, Deutschland und Belgien machen den Großteil des Index aus, mit Gewichtungen von 33 %, 24 % und 21 %.
Der HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed ETF (ISIN: IE00B5L01S80 – Symbol: H413 – Währung: USD – Volumen: 1,14 Mrd. USD) ermöglicht einen Zugang zu den größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit, d. h. in Nordamerika, Asien, Europa und Australien.
Detaillierte Informationen zu den Produkten finden Sie hier:
BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe UCITS ETF EUR Dist
HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed UCITS ETF USD
REITs: Eine renditestarke Investmentidee
im Immobiliensektor
Die Anlageform der REITs ist in den USA seit langem äußerst beliebt. Es gibt sie dort bereits seit den 60er Jahren. Studien zufolge sind bereits über 150 Mio. oder 45 % der amerikanischen Haushalte in REITs investiert und das Marktvolumen beträgt eine halbe Billion USD. In Australien und Frankreich sind REITs ebenfalls längst eine etablierte Anlageklasse. Doch auch unter deutschen Anlegern werden die im Jahr 2007 eingeführten Immobilien-Aktien immer beliebter. Aber was unterscheidet REITs eigentlich von anderen Aktien?
Das sind die Merkmale eines REITs
Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die Gelder zur Anlage im Immobiliensektor einsammelt und dafür besondere Qualitätskriterien und Transparenzpflichten erfüllen muss. Ähnlich wie ein Immobilienfonds kauft, verwaltet, vermietet und veräußert ein REIT Einzelobjekte oder ganze Immobilienportfolios, die sich sowohl im Inland als auch im Ausland befinden können. Durch die Einführung von Real-Estate-Investment-Trusts sollte ein steuergünstiges Anlagevehikel geschaffen werden, das breiten Anlegerkreisen Investments in Immobilien ermöglicht und gleichzeitig Kapitalmarkt und Immobilienwirtschaft verknüpft. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds können REITs jederzeit und ohne Haltefristen, Aus- und Abgabeaufschläge an der Börse gehandelt werden. Anleger bezahlen nur die normalen Handelsgebühren. Über LYNX starten diese für einen US-REIT bei 5 USD je Trade und für deutsche REITs bei 5,80 EUR.
Wichtiges Kriterium für REITs: Hohe Dividenden
für die Aktionäre
Ein weiteres Merkmal von REITs besteht darin, dass große Teile des Gewinns sofort ausgeschüttet werden. Für REITs ist festgelegt, dass mindestens 90 % der Gewinne unmittelbar an die Teilhaber ausgezahlt werden. Durch die hohen sofortigen Ausschüttungen soll trotz einer Steuerbefreiung auf Unternehmensebene ein ausreichendes Steueraufkommen sichergestellt werden. Für Anleger bedeuten die hohen Ausschüttungsquoten einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. REITs sind deshalb meist auch ausgesprochene Dividendenaktien.
Kombination der Vorteile von Aktien mit den Vorteilen von Immobilienfonds
REITs kombinieren als „Hybridprodukte“ die Vorteile von Aktieninvestments (ständige Handelbarkeit, Liquidität, geringe Transaktionskosten) mit den Eigenschaften von offenen Immobilienfonds. Die Börsennotierung macht die Kurse der REITs jedoch schwankungsanfällig, da sie vor allem empfindlich auf Zinsanstiege reagieren. Dennoch weisen REITs eine geringe Korrelation zum Anleihen- und Aktienmarkt auf und sind deswegen eine mögliche Absicherungsmöglichkeit gegen Kursschwankungen, die andere Branchen und Aktien betreffen.
Fazit: Geldentwertung sorgt für neue Einstiegschancen
Nach der Corona-Krise, die viele Immobilien-Aktien regelrecht kollabieren ließ, erholte sich die Branche rasch und viele REITs kletterten sogar auf neue Höchststände. Die Korrektur des Jahres 2022 und die seitdem stattfindende allmähliche Erholung bieten weiterhin Einstiegschancen. Zwar sind die Zinsen trotz der erneuten Senkungen noch immer höher als in den Jahren vor Corona, aber dafür haben sich Immobilienportfolios als Sach- und Substanzwerte in der Vergangenheit als Inflationsschutz bewährt. Der neue Zinssenkungszyklus macht die Anlageklasse wieder attraktiver, was sich bei vielen REITS in neuen Aufwärtstrends widerspiegelt. Zwar wurden die Zinssenkungshoffnungen zuletzt wieder etwas gedämpft, aber dennoch werden REITS unterm Strich wohl auch weiterhin höhere Dividendenrenditen bieten als die meisten „normalen“ Aktien.
Quellen:
Reit.com: FTSE Nareit U.S. Real Estate Index Series Daily Returns (30.06.2025); https://www.reit.com/sites/default/files/returns/DomesticReturns.pdf
Immomedien: REITs werden lukrativer (30.06.2025); https://immomedien.at/artikel/reits-werden-lukrativer
Yahoo Finance: Analysten-Schätzungen (30.06.2025); https://finance.yahoo.com/
Innovative Industrial Properties IR-Webseite (30.06.2025); https://investors.innovativeindustrialproperties.com/
W. P. Carey IR-Webseite (30.06.2025); https://ir.wpcarey.com/overview/default.aspx
Welltower IR-Webseite (30.06.2025); https://welltower.com/investors/
Nareit: 150 Million Americans Own REIT Stocks (30.06.2025); https://www.reit.com/data-research/research/nareit-research/150-million-americans-own-reit-stocks
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