Die besten REITs 2022 – Immobilien-Aktien für Dividendenjäger

Nach dem Corona-Crash Anfang des Jahres 2020 kannten Aktien nur eine Richtung – nach oben. Und so war es nicht verwunderlich, dass ab Herbst 2021 eine Korrektur einsetzte. Auslöser dafür war die hohe Inflationsdynamik, die vor allem auf Störungen in den Lieferketten aufgrund von Teile- und Rohstoffknappheiten zurückgeführt wurde. Beschleunigt wurde die Abwärtsbewegung an der Börse Anfang 2022 durch die überraschende Ukraine-Invasion der russischen Armee. Wirtschaftsforscher halten nicht zuletzt aufgrund der enorm gestiegenen Energiepreise das Abgleiten in eine Rezession für möglich. Wie sich die Unternehmensgewinne in diesem Umfeld entwickeln, dürfte sehr ungewiss sein.

REITs: Eine renditestarke Investmentidee im Immobiliensektor

Anders als mit deutschen Staatsanleihen lassen sich mit „Betongold“ weiterhin attraktive Renditen erzielen. Gerade in Zeiten hoher Inflationsraten sind Sachwerte sehr gefragt und lukrativ. Mit REITs können Sie darüber hinaus breit streuen und eine stabile Depotbeimischung erreichen.

REITs (Abkürzung für Real Estate Investment Trust, ausgesprochen „Riets“) sind eine spezielle und in Deutschland recht neue Form von Aktiengesellschaften, die im Immobilienbereich investieren und in der Regel hohe Dividenden ausschütten. Die Anlageform ist beispielsweise in den USA seit langem äußert beliebt, REITs gibt es dort bereits seit den 60er Jahren. Studien zufolge sind bereits über 80 Mio. Amerikaner in REITs investiert und das Marktvolumen beträgt eine halbe Billion USD. In Australien und Frankreich sind REITs ebenfalls längst eine etablierte Anlageklasse. Doch auch unter deutschen Anlegern werden die im Jahr 2007 eingeführten Immobilien-Aktien immer beliebter.

Die Suche nach dem richtigen REIT kann sich dabei jedoch zu einer großen Herausforderung entwickeln, da der Markt in Deutschland mit einigen wenigen Produkten sehr überschaubar ist und noch in den Kinderschuhen steckt. International hingegen stehen etliche hundert REITs zur Auswahl. Wir sehen uns deshalb für Sie an, welche Immobilien-REITs für Privatanleger am attraktivsten sind.

Das sind die Merkmale eines REITs

Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die Gelder zur Anlage im Immobiliensektor einsammelt und dafür besondere Qualitätskriterien und Transparenzpflichten erfüllen muss. Ähnlich wie ein Immobilienfonds kauft, verwaltet, vermietet und veräußert ein REIT Einzelobjekte oder ganze Immobilienportfolios, die sich sowohl im Inland als auch im Ausland befinden können. Durch die Einführung von Real Estate Investment Trusts sollte ein Anlagevehikel geschaffen werden, das breiten Anlegerkreisen Investments in Immobilien ermöglicht und gleichzeitig Kapitalmarkt und Immobilienwirtschaft verknüpft. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds sind REITs Aktien, die jederzeit und ohne Haltefristen, Aus- und Abgabeaufschläge an der Börse gehandelt werden können. Anleger bezahlen nur die normalen Handelsgebühren. Über LYNX starten diese für einen US-REIT bei 5 USD je Trade und für deutsche REITs bei 5,80 EUR.

Die Fremdkapitalquote eines REITs darf maximal bei 55 % liegen. REITs investieren vornehmlich in Immobilien wie Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels oder Krankenhäuser. REIT-Investments in Wohnimmobilien sind hingegen stark beschränkt. Es darf beispielsweise nur in Wohnungen investiert werden, die ab dem Jahr 2007 erbaut wurden. Diese Auflage soll verhindern, dass es zu einer Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes kommt, die dann zu Mietpreiserhöhungen führen könnte. Das Vermögen eines REITs setzt sich aus Immobilien, Grundstücken, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, Barmitteln und Hypothekenkrediten zusammen.

Vorteil: Steuerbegünstigung gegenüber reinen Aktiengesellschaften

Ein wesentliches Kennzeichen von REITs ist die Steuerbefreiung für die Gewinne auf Unternehmensebene. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die indirekte gegenüber der direkten Immobilienanlage nicht benachteiligt ist. In Deutschland sind REITs dadurch auch geschlossenen und offenen Immobilienfonds gleichgestellt. Mehr zu diesem Thema lesen Sie hier in unserem Artikel: Aussichten für „Betongold“ weiterhin glänzend: Die besten offenen Immobilien-Fonds für Privatanleger. Gegenüber Immobilien-Aktiengesellschaften, die der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterliegen, sind deutsche REITs deutlich im Vorteil und kommen auf eine höhere Rendite. Steuerlich werden REITs wie Aktien behandelt. Das heißt, die ausgeschütteten Gewinne unterliegen bei den Dividendenempfängern über die Kapitalertragssteuer der Einkommensteuer.

Wichtiges Kriterium für REITs: Hohe Dividenden für die Aktionäre

Ein weiteres Merkmal von REITs besteht darin, dass große Teile des Gewinns sofort ausgeschüttet werden. Für REITs ist festgelegt, dass mindestens 90 % der Gewinne unmittelbar an die Teilhaber ausgezahlt werden. Durch die hohen sofortigen Ausschüttungen soll trotz der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene ein ausreichendes Steueraufkommen sichergestellt werden. Bei reinen Immobilienaktien und Immobilienfonds gibt es keine vergleichbare Mindestauszahlung. Für Anleger bedeuten die hohen Ausschüttungsquoten einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. REITs sind deshalb meist auch ausgesprochene Dividendenaktien.

Kombination der Vorteile von Aktien mit den Vorteilen von Immobilienfonds

REITs kombinieren als „Hybridprodukte“ die Vorteile von Aktieninvestments (ständige Handelbarkeit, Liquidität, geringe Transaktionskosten) mit den Eigenschaften von offenen Immobilienfonds. Die Börsennotierung macht die Kurse der REITs jedoch schwankungsanfällig, da sie vor allem empfindlich auf Zinsanstiege reagieren. Dennoch weisen REITs eine geringe Korrelation zum Anleihen– und Aktienmarkt auf und sind deswegen eine Absicherungsmöglichkeit gegen Kursschwankungen, die andere Branchen und Aktien betreffen.

2021: Auf das Krisenjahr folgt ein Spitzenjahr für REITs

Niedrige Zinsen, eine stetige Verteuerung von Mieten und starke Kapitalzuflüsse trieben den Immobilienmarkt in den Jahren ab 2010 immer weiter an. Und die Preise kannten daher nur eine Richtung: nach oben. Das galt auch für die für REITs relevanten Gewerbeobjekte. Allein seit 2010 verteuerten sich deutsche Büros, Einkaufszentren, Hotels und Co. im Schnitt um mehr als +30 %. Das Jahr 2019 war vor allem für US-REITs laut der Analyse der REIT-Plattform und Fondsgesellschaft Nareit mit einer durchschnittlichen Rendite von 28 % das beste Jahr seit 2014. REITs zählen zu den Profiteuren von Niedrig- bzw. Negativzinsen. Doch Anfang 2020 kam die Corona-Krise, die nicht spurlos an der REIT-Branche vorüberging. Die eingeschränkte Mobilität der Menschen und der Trend zum Homeoffice brachten vor allem die Preise und Mieten von Büroimmobilien unter Druck. Deshalb wurden viele REITs von einer Verkaufswelle erfasst, die US-REITS laut Nareit im Tief um durchschnittlich -42 % einbrechen ließen. Zum Jahresende 2020 hin wurde dieses Tief dank einer eindrucksvollen Erholungsrallye auf -5 % reduziert. Bereits Anfang des Jahres 2021 war der Einbruch – über den kompletten REIT-Sektor betrachtet – dann schon wieder komplett ausgebügelt. REITs aus den vom Corona-Virus besonders beeinträchtigten Bereichen wie Einzelhandel, Hotels oder Büros hinkten allerdings zunächst deutlich hinterher. Am Jahresende 2021 jedoch verzeichneten REITs mit einer Jahresperformance von +41 % den zweitstärksten jährlichen Zuwachs seit dem Start der Berechnung des FTSE Nareit Equity REITs Index im Jahr 1971. Nur das Jahr 1975 brachte mit einem Plus von +43 % leicht stärkere Erträge für REIT-Investoren. Übrigens hat der REIT-Index den S&P 500 Index seit Auflage immerhin um knapp zwei Prozentpunkte pro Jahr outperformt.

Ausblick für REITs: Hohe Inflationsrate eröffnet weiteres Kurspotenzial

Doch wer denkt, dass das Kurspotenzial von REITs erst einmal ausgeschöpft ist, der könnte sich irren. Zumindest wenn es nach der Investmentgesellschaft Hazelview Investments geht. Diese rechnet in ihrer Marktanalyse „2022 Global REIT Outlook“ für REITS im Jahr 2022 mit einer erneut zweistelligen Rendite von +12 % bis +15 %. Auch Thiemo Volkholz vom Vermögensverwalter PGIM sieht weiteres Aufwärtspotenzial. Preistreibend wirke seiner Ansicht nach vor allem die hohe Inflation. Laut Volkholz hätten REITs in Zeiten mit hoher Inflation historisch betrachtet stets besser abgeschnitten als Aktien. Im Zeitraum von 1973 bis 2020 erzielten REITs in Phasen mit Preissteigerungsraten von mehr als +4 % gegenüber dem S&P 500 Index beispielsweise eine deutliche Outperformance von +3,6 %. Bei einer Inflationsrate zwischen drei und vier Prozent hätte die Outperformance sogar bei knapp +13 % gelegen. Zudem seien REITs gegenüber dem breiten Aktienmarkt weiterhin unterbewertet. Beim Verhältnis zwischen Preisentwicklung und Nettogewinn lägen REITs um 12 % unter dem langjährigen Durchschnitt. Dazu kommt, dass die Ausschüttungen von REITs in 39 von 41 betrachteten Jahren über der Inflationsrate lagen.

Der RX REIT Index

Es gibt bereits einen deutschen REIT-Index, der unter der Bezeichnung „RX REIT Index“ und der ISIN DE000A0MEN74 notiert wird. Allerdings besteht dieser lediglich aus drei REITs:

alstria office REIT (ISIN: DE000A0LD2U1 – Symbol Frankfurt: AOX – Währung: EUR – Volumen: 2,3 Mrd. EUR)

Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3 – Symbol Frankfurt: DKG – Währung: EUR – Volumen: 455 Mio. EUR)

Hamborner REIT (ISIN: DE000A3H2333 – Symbol: HABA – Währung: EUR – Volumen: 795 Mio. EUR)

REIT ETFs als Alternative zum Direkt-Investment

Es gibt auch einige ETFs, also börsengelistete Investmentfonds, die schwerpunktmäßig in REITs investieren. Der große Vorteil von ETFs ist, dass große Einzelrisiken vermieden werden, da breit diversifiziert wird.

An der Börse Frankfurt ist mit dem BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT (ISIN: LU0192223062 – Symbol: IM2A – Währung: EUR – Volumen: 281 Mio. EUR) auch ein ETF gelistet, der sich an dem in London berechneten REIT- Index FTSE EPRA/Nareit ausrichtet. Dieser Index setzt sich aus 40 Immobilienaktien der Eurozone aus dem Einzelhandel-, Büro- und Wohnsektor zusammen. Deutschland und Frankreich machen den Großteil des Index aus mit Gewichtungen von 36,5 % und 27 %, gefolgt von Belgien (18 %), Spanien (7,0 %) und Finnland (5 %). (5,7 %).

Der relativ kleine HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed ETF (ISIN: IE00B5L01S80 – Symbol: H413 – Währung: USD – Volumen: 265 Mio. USD) ermöglicht einen Zugang zu den größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit d.h. in Nordamerika, Asien, Europa und Australien.

Der Aberdeen Global Premier Properties Fund (ISIN: US00302L1089 – US-Symbol: AWP – Währung: USD – Volumen: 562 Mio. USD) wird an der New York Stock Exchange gehandelt und ist in über 100 unterschiedliche REITs in aller Welt investiert.

Sehr spekulative Anleger können den Global X SuperDividend REIT ETF (ISIN: US37950E1275 – US-Symbol: SREIT – Währung: USD – Volumen: 392 Mio. USD) erwerben. Der ETF, der an der NASDAQ gehandelt wird, investiert in die weltweit dreißig REITs mit der höchsten Dividendenrendite. Bei diesem ETF ist jedoch mit relativ hohen Kursschwankungen zu rechnen. Zudem ist dieser ETF professionellen Anlegern vorbehalten, da europäische Privatinvestoren derzeit keine US-ETFs handeln können.

Das sind die besten Immobilien-REITs für Privatanleger 2022

Anleger, die vom starken Immobilienmarkt profitieren wollen, haben eine große Anzahl an Real Estate Investment Trusts zur Auswahl. In der folgenden Tabelle finden Sie eine REIT-Liste von zehn internationalen REITs. Nachfolgend stellen wir Ihnen drei hervorragende REITs vor, mit denen Sie von der Erholung des REIT-Marktes profitieren können.

REITs-Liste:

Mit diesen REITs haben Sie beste Aussichten auf attraktive Immobilien-Renditen.

Innovative Industrial Properties: Profiteur des großen Marihuana-Booms

Vom großen Goldrausch im 19. Jahrhundert profitierten in erster Linie die Händler, welche die Goldschürfer mit der notwendigen Ausrüstung wie Schaufeln, Pfannen und Proviant ausstatteten. Genau in die Kategorie „Ausrüstung“ fällt der REIT Innovative Industrial Properties (ISIN: US45781V1017 – Symbol: IIPR – Währung: USD – Volumen 5,2 Mrd. USD) für die Marihuana-Branche. Das Immobilienunternehmen profitiert vom aufstrebenden Marihuana-Sektor (zum Thema unser Artikel: Die besten Cannabis Aktien), denn man vermietet Gebäude, Gewächshäuser und Produktionsanlagen zur Cannabis-Herstellung.

IIP bietet die perfekte Lösung für den kapitalintensiven Ausbau der Produktionskapazitäten

Aktuell geht es für die meisten Cannabis-Anbieter vor allem darum, schnell zu wachsen und das Kapital möglichst sinnvoll einzusetzen. Es macht daher großen Sinn die eigenen Produktionsstätten an IIP zu verkaufen und direkt langfristig zu mieten. Ein Win-Win: Der Marihuana-Produzent kann die freiwerdenden Mittel sofort für die weitere Expansion verwenden und der REIT hat ein lukratives „Sale and Lease Back“ Geschäft abgeschlossen.

105 Immobilien zur Marihuana-Produktion

Zum 28. Februar 2022 besaß IIP in den USA 105 Immobilien, die zu 100 % an staatlich lizenzierte Cannabis-Betreiber für medizinische Zwecke vermietet waren. Die Immobilien mit einer Gesamtfläche von ca. 734.000 Quadratmetern haben eine vergleichsweise lange durchschnittliche vertragliche Restmietdauer von 16,6 Jahren und eine Auslastung von 100 %. Die Standorte befinden sich in 19 US-Bundesstaaten.

Geschäft wächst dreistellig

Doch nicht nur Anbieter für medizinisches Cannabis kommen als Mieter in Frage. In 18 US-Bundesstaaten (sowie in Washington D.C.) und Kanada ist Marihuana bereits zum Freizeitkonsum zugelassen, in insgesamt 37 Bundesstaaten ist Cannabis zumindest zu medizinischen Zwecken legalisiert. Den Prognosen des BDSA Legal Cannabis Forecast 2021 zufolge sollen sich die legalen Verkäufe von Marihuana in den USA von 18 Mrd. USD im Jahr 2020 bis 2026 auf 47 Mrd. USD fast verdreifachen. Das Geschäft von IIP nimmt trotz Corona-Pandemie weiter Fahrt auf. Auf drei Jahre gesehen, wurden die Mieteinnahmen jährlich im Schnitt um +150 % gesteigert, das Ergebnis je Aktie stieg im selben Zeitraum um +85 % p.a. Im Geschäftsjahr 2022 soll der Gewinn je REIT-Aktie den Analystenprognosen zufolge von 4,55 USD im Vorjahr auf 6,06 USD gesteigert worden sein, im kommenden Jahr 2023 sollen dann je Anteilsschein bereits 7,45 USD Gewinn erzielt werden.

REIT mit 3,4 % Dividendenrendite und Marihuana-Fantasie für spekulative Anleger

Da der Marihuana-REIT vor allem Wachstum verspricht, ist die Dividendenrendite mit 3,4 % (Kurs 203 USD, Quartalsdividende 1,75 USD) deutlich niedriger als bei anderen REITS. Aufgrund des erwarteten anhaltenden Gewinnwachstums ist jedoch in naher Zukunft mit weiteren Anhebungen der Ausschüttung zu rechnen. Die eigentliche Fantasie liegt jedoch im extrem wachstumsstarken Geschäftsfeld Cannabis. IIP ist als spezialisierter Anbieter bislang quasi konkurrenzlos und schafft durch sein Geschäftsfeld eine Win-Win-Situation für eine neu entstehende Branche. Nachdem der REIT nach unserer Erstvorstellung bei ca. 80 USD um +75 % auf knapp 140 USD zulegen konnte, kam Innovative Industrial Properties im Zuge der Abkühlung des Marihuana-Booms und der Corona-Krise stark unter Druck und fiel im Tief bis auf 40 USD. Seitdem konnte sich der REIT bereits auf 288,02 USD in der Spitze mehr als versiebenfachen. Im aktuellen Kursbereich von 190 USD bis 205 USD können mutige Anleger wieder langfristige Neueinstiege in den sehr spekulativen REIT wagen.

W.P. Carey: Risikoarmes Geschäftsmodell und beeindruckende Erfolgsgeschichte

W.P. Carey (ISIN: US92936U1097 – Symbol: WPC – Währung: USD – Volumen: 15,6 Mrd. USD) ist ein sogenannter Triple-Net-Leasing-REIT (Dreifach-Netto-Leasing-REIT). Das heißt der REIT besitzt ein Portfolio von Gebäuden, bei dem die Mieter alle Betriebskosten der Immobilien, einschließlich Steuern und Instandhaltung, selbst tragen. Ein sehr lukratives Geschäftsmodell, denn das weltweit breit diversifizierte Immobilienunternehmen kann sich auf seine Kernkompetenzen fokussieren und hat mit den Objekten selbst wenig Aufwand und Kosten.

Risikoarmes Geschäftsmodell: Kauf und Vermietung an Vorbesitzer

Wie viele andere REITS kauft auch Carey Assets von Unternehmen und vermietet sie dann im Rahmen langfristiger Mietverträge direkt an die Vorbesitzer zurück. Wie bei Innovative Industrial Properties werden den Mietern so Mittel zur Wachstumsfinanzierung oder für Übernahmen zur Verfügung gestellt. Carey profitiert damit relativ risikolos von der Spanne zwischen den Mietpreisen und den Finanzierungskosten.

Breite Diversifizierung nach Branchen, Objektarten und Ländern

Das Immobilienunternehmen verfügt aktuell über ein großes Portfolio von rund 1.304 Objekten, die an ca. 352 Mieter vermietet sind. Rund zwei Drittel der Mieten im Gesamtvolumen von ca. 1,2 Mrd. USD jährlich werden in den USA generiert, der Rest kommt überwiegend aus Europa. Darunter befinden sich beispielsweise auch 20 Metro-Großhandelsmärkte und 44 Hellweg Baumärkte in Deutschland. Zu den Mietern gehören unter anderem auch bekannte Namen wie die Hotelkette Marriot (18 Hotels), sowie die New York Times (Hauptniederlassung). Gut 26 % der Einnahmen entfallen auf den Bereich Industrie, 24 % auf Lager und Logistik, 19,5 % auf Büro, der Rest teilt sich auf Einzelhandel, Bildung und sonstige Mieter auf. Dadurch sowie durch die weltweite Ausrichtung ist W.P. Carey einer der am stärksten diversifizierten REITs am Markt. Dies stellt eine gute Absicherung dar, falls es in einer Region mal zu einer schwächeren Entwicklung oder Krise kommt. Auch in der Corona-Krise war dies der große Trumpf des REITS. Im Durchschnitt laufen die bestehenden Mietverträge bei W.P. Carey noch knapp 11 Jahre und die Vermietungsquote liegt bei hohen 98,5 %.

Frischgebackener Dividenden Aristokrat: 25 Dividendenerhöhungen in Folge und 5,2 Prozent Dividendenrendite

Die Mieteinnahmen von W.P. Carey sollen Analysten zufolge im Jahr 2022 leicht von 1,33 Mrd. USD auf 1,40 Mrd. USD und im kommenden Jahr auf 1,58 Mrd. USD steigen. Nach einem Ergebnis je Aktie von 2,24 USD im Vorjahr rechnen Analysten allerdings für dieses Jahr mit einem Gewinnrückgang auf 1,89 USD. Im kommenden Jahr sollen dann zumindest wieder 1,95 USD Gewinn je Aktie erzielt werden.

Unter den vielen Dreifach-Netto-Leasing-REITs sticht W.P. Carey vor allem durch seine Größe und die erfolgreiche Vergangenheit hervor. Das Unternehmen konnte die Dividende mittlerweile 25 Jahre in Folge erhöhen und hat sich damit das Prädikat „Dividenden Aristokrat“ verdient. Aktuell beträgt die Quartalsdividende rund 1,057 USD, so dass auf das Jahr gerechnet rund 4,23 USD ausgeschüttet werden. Bei einem derzeitigen Aktienkurs von 82 USD errechnet sich so eine attraktive Dividendenrendite von 5,2 %.

Basisinvestment für REIT-Anleger

Carey hat ein hervorragendes, sehr erfahrenes Management, dass das Unternehmen in den vergangenen Jahrzehnten stets auf Erfolgskurs hielt. Durch die breite Diversifizierung konnte die Corona-Krise dem Unternehmen kaum etwas anhaben. Daher ist der REIT für Anleger geeignet, die auf Stetigkeit setzen und längere Zeithorizonte im Auge haben. Neben der beeindruckenden Erfolgsgeschichte überzeugt W.P. Carey mit einer breiten Diversifikation und einer ansprechenden Dividendenrendite. Ein kleiner Wehrmutstropfen dabei ist jedoch die Tatsache, dass ein Teil der Dividende aus der Substanz bezahlt wird, denn die aktuellen Gewinne decken die Dividendenzahlungen nicht ab. Der REIT geht dennoch als Basisinvestment für international orientierte Immobilienanleger durch.

Welltower: Gelungener Turnaround nach der Corona-Krise

Einer der größten REITs ist Welltower (ISIN: US95040Q1040 – Symbol: WELL – Währung: USD – Volumen: 43 Mrd. USD). Das Branchenschwergewicht investiert hauptsächlich im Gesundheitssektor und fokussiert sich dabei vor allem auf Einrichtungen in den USA. Im Portfolio befinden sich jedoch auch Objekte in Kanada und Großbritannien. Der REIT wurde durch die Corona-Krise zunächst hart getroffen, konnte aber einen beeindruckenden Turnaround hinlegen.

Im Fokus: Erstklassige Immobilien im Gesundheitsbereich

Welltower investiert in Seniorenheime und -residenzen, Reha-Zentren und andere Immobilienobjekte im Gesundheitssektor. Im Fokus stehen höherpreisige Senioren-Anlagen in noblen Lagen (darunter beispielsweise auch Manhattan und Beverly Hills) und andere erstklassige medizinisch genutzte Immobilienobjekte. Zurzeit verwaltet das Unternehmen insgesamt über 1600 Objekte mit mehr als 300.000 Bewohnern. Des Weiteren besuchen jährlich ca. 20 Mio. Patienten Krankenhäuser, Reha-Zentren oder andere ambulante Einrichtungen von Welltower.

Gesundheitsbranche profitiert vom demografischen Wandel

Vor allem die demografische Entwicklung der Gesellschaft ist eine enorme Wachstumschance für Seniorenheim- und Gesundheits-REITs. Die geburtenstärksten Jahrgänge der Babyboomer gehen nun nach und nach in die Rente. Es ist daher abzusehen, dass es zukünftig einen enormen Bedarf für Betreuungseinrichtungen geben wird. Aber auch ambulante Behandlungen und sehr kurze Krankenhausaufenthalte liegen dank fortschrittlicher Medizintechnik im Trend. Auch in diesem Bereich ist Welltower sehr stark präsent.

Kaum gesundheitspolitische Risiken durch Fokus auf teure Lagen

Der verstärkte strategische Fokus auf teure Lagen führt dazu, dass mittlerweile mehr als neun von zehn Seniorenheim-Bewohnern Privatzahler sind und damit nicht in staatliche Programme wie Medicare oder Medicaid fallen. Dank der schrittweisen Umschichtung von einigen margenschwachen Objekten zu höherpreisigen Einrichtungen stammen mittlerweile nur noch ca. 7 % der Einnahmen von Welltower aus der öffentlichen Gesundheitsfürsorge der USA. In diesem Bereich sind die Entwicklungen stark von politischen Entscheidungen geprägt. Durch mehrere Schwenke in der Gesundheitspolitik kam es zuletzt immer wieder zu gesetzlichen Modifikationen oder Änderungen bei Regelsätzen für die Finanzierung von Betreuung und medizinischer Versorgung. Dies hat in den vergangenen Jahren zu einigen Verwerfungen und Unsicherheiten bei den weniger gut aufgestellten Konkurrenten geführt.

Corona-Krise führte zu erheblichen Belastungen

Zuletzt lastete die Anfang 2020 plötzlich hereinbrechende Corona-Pandemie auf dem Geschäft des REITs. Viele der Mieter hatten in ihren Einrichtungen mit Corona-Ausbrüchen zu kämpfen und schränkten daher beispielsweise die Neuaufnahme von Bewohnern oder Patienten stark ein. Kein Wunder, dass Welltower im Corona-Crash zu den REITS mit den prozentual stärksten Kurseinbrüchen zählte. In Folge der Krise fiel die durchschnittliche Auslastung der Gesundheitseinrichtungen von 86 % auf unter 73 %. Aktuell ist die Tendenz wieder steigend und die Auslastung liegt bereits wieder bei 77 %. Mittlerweile nehmen die Einrichtungen auch wieder neue Bewohner oder Patienten auf. Auch die Betreiber sind trotz erhöhter Kosten weiter in der Lage ihre Mieten zu bezahlen und es kam im Vergleich zu den Vorjahren zu keinen nennenswert erhöhten Zahlungsausfällen.

Trotz Dividendenkürzung gibt es 2,5 % Dividende

Welltower konnte das Ergebnis je Aktie in den vergangenen drei Jahren im Schnitt um +7 % steigern, trotz der politisch und Corona-bedingt durchwachsenen Branchentendenzen. Für das laufende Geschäftsjahr 2022 wird seitens der Analysten nach zwei Rückgängen in Folge wieder mit einer Gewinnsteigerung von 0,78 USD je Aktie auf 0,92 USD je Aktie gerechnet (+18 %). Für die Mieteinnahmen wird eine Steigerung um +16 % von 4,7 Mrd. USD auf 5,5 Mrd. USD angenommen.

Für das kommende Jahr 2023 erwarten die Marktexperten einen Anstieg der Mieteinnahmen um +9 % auf 6 Mrd. USD und ein Ergebnis je Anteilsschein in Höhe von 1,37 USD.

Das Unternehmen, das auf beeindruckende 24 Jahre ohne Dividendenkürzung zurückblickte und seine Ausschüttung zuletzt 14-mal angehoben hatte, entschied sich aufgrund der schwächeren Geschäftsentwicklung für eine deutliche Dividendenkürzung. So wurde die quartalsweise Gewinnbeteiligung von 0,87 USD je Aktie (Jahresdividende 3,48 USD) auf 0,61 USD je Aktie (Jahresdividende 2,44 USD) gekürzt. Dennoch kommt der REIT bei einem Aktienkurs von 96 USD auf eine Dividendenrendite von immerhin noch 2,5 %. Hervorzuheben ist auch, dass Welltower weiterhin eine der niedrigsten Verschuldungsquoten in der Branche aufweist.

Trotz erfolgreichem Turnaround: REIT nur für spekulative Anleger geeignet

Wer als Anleger in den kommenden Jahren vom demografischen Wandel profitieren möchte, dem bot die Corona-Krise bei Welltower eine spekulative Einstiegsgelegenheit in einen soliden, aber zuletzt krisengebeutelten REIT aus dem Gesundheitssektor. Die Branche wird in den kommenden Jahren stetig wachsen und auch der Bedarf an Gesundheitseinrichtungen und Seniorenheimen wird hoch bleiben. Welltower wird mit seinen Einrichtungen für die Mittel- und Oberschicht von dieser Entwicklung profitieren. Deshalb stehen die Chancen bestens, dass Welltower nach der überstandenen Corona-Krise an die starke Entwicklung der Vorjahre anknüpfen kann. Durch eine erneute Steigerung der Auslastungen können vorhandene freie Bewohner-Kapazitäten in steigende Mieteinnahmen umgemünzt werden. In spätestens zwei Jahren sollten die Gewinne und Dividenden des REITs daher wieder mindestens auf dem Vorkrisen-Niveau liegen. Mutige Anleger, die spekulativ in den Welltower-REIT investieren wollen, sollten einen Rücksetzer in den Bereich 80 USD bis 85 USD abwarten und einen entsprechend langfristigen Investmenthorizont haben.

Fazit: Corona wirbelt die REIT-Branche durcheinander

REITS verzeichneten während des Corona-Crashs im März 2020 durch die Bank enorme Kursverluste. Das war auch kein Wunder, denn die weltweiten Lockdowns führten kurzfristig zu enormen Verwerfungen an den Immobilienmärkten. Im Anschluss kam es dann zunächst zu einer zweigeteilten Entwicklung. Während REITs, die z.B. auf Logistik, Digitalsektor oder andere „Krisengewinner“ Branchen setzten, sich stark erholten, hinken andere REITs deutlich hinterher. REITs mit Fokus auf Büro- und Geschäftsimmobilien oder Hotellerie und Gastronomie litten länger unter der in vielen Ländern eingeschränkten Bewegungsfreiheit und der starken Tendenz zum Homeoffice. Auch REITs mit Schwerpunkt auf Pflegeeinrichtungen und Seniorenheime verzeichnen aufgrund der Pandemie geringere Auslastungen und damit auch sinkende Einnahmen.

Wer als Anleger auf Nummer sicher gehen möchte, der investiert daher in breit diversifizierte REITs wie W.P. Carey oder in REITs mit Fokus auf prosperierende Branchen wie den Innovative Industrial Properties. Wer es hingegen etwas spekulativer mag, der kann auch weiterhin auf den REIT von Welltower setzen. Unterm Strich werden Ihnen REITS auch in den kommenden Jahren höhere Dividendenrenditen bieten können als die meisten „normalen“ Aktien. Dazu kommt die hohe Inflationsdynamik, die – trotz anziehender Zinsen – ebenfalls für Investments in Betongold spricht.

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Wendelin Probst

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