Boston Properties Aktie Prognose Boston Properties: 5,9% Dividende und Verdopplungspotenzial?

Boston Properties ist heute so günstig wie zu Zeiten der Finanzkrise 2008. Die Dividendenrendite ist sogar noch höher.

Premiumprodukt mit Premiumkunden

Boston Properties ist der größte Entwickler und Eigentümer von Büroimmobilien der obersten Liga (Class A) in den USA.

Das Unternehmen konzentriert sich auf die Märkte Boston, Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle sowie Washington, DC und betreibt dort Räumlichkeiten mit einer Fläche von etwa 5 Millionen Quadratmetern.

BXP hält vornehmlich Büroflächen in bester Lage und erzielt entsprechende Premiumpreise.
Das kann sich nicht jeder leisten und daher gehören auch die Kunden des Unternehmens zum „Who‘s who“ finanzstarker Großkonzerne und Unternehmen, die repräsentative Büros benötigen.

Unter wichtigsten Mietern findet man auf Platz 1 Salesforce mit 3,44% der gesamten Mietfläche, auf Platz 2 Google mit 2,75% und auf Platz 3 Biogen mit 2,61%.
In der Top 20 tummeln sich des Weiteren Akamai, Microsoft, die US-Regierung, die Großkanzlei Amold & Porter und zahlreiche andere Kanzleien, die repräsentative Büroräume benötigen.

Starke Diversifizierung und langlaufende Verträge

In Summe entfallen auf die 20 größten Kunden jedoch nur 28,6% der gesamten Mietfläche, was zeigt, wie diversifiziert Boston Properties ist.
Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge liegt bei 7,5 Jahren, was eine außerordentlich starke Planungssicherheit mit sich bringt.

Schließt man eine Zahlungsunfähigkeit der Mieter aus, ist der Cashflow von Boston Properties auf Jahre hinweg gesichert.
Schnelle Veränderungen bei der Auslastung sind geradezu undenkbar, aktuell liegt sie bei über 90%.

Die Kursentwicklung von Boston Properties steht in einer erheblichen Diskrepanz dazu. Der Abverkauf der letzten Monate ähnelt der von 2008, als die USA in einer schweren Immobilienkrise steckte.

Davon kann heute keine Rede sein. Durch Home-Office sind Bedarf und Preise für Büroflächen in den USA gesunken, doch beide Trends kehren sich bereits wieder um.

Außerdem ändert es an den bestehenden Verträgen mit Salesforce, Google und anderen Kunden wenig, ob sie die Büros derzeit wirklich benötigen oder nicht. Und bis die Mietverträge in vielen Jahren auslaufen, wird sich die Lage längst verändert haben.

Sind Zinsen wirklich so ein großes Problem?

Deutlich schwerer wiegt das Thema Zinsen, welches ebenfalls maßgeblich zum Abverkauf beigetragen haben dürfte.
Steigen die Finanzierungskosten, schmilzt der Gewinn dahin. Übersteigen die Finanzierungskosten die Mietrenditen, rutscht man in die roten Zahlen.

Davor scheint die Mehrheit der Anleger Angst zu haben. Wirklich berechtigt ist das allerdings nichts, denn selbstverständlich müssen die Schulden nicht sofort refinanziert werden, sondern häppchenweise über die Jahre hinweg.

Im laufenden Geschäftsjahr dürfte der FFO dadurch um 3% auf 7,28 USD je Aktie sinken und anschließend wieder klettern.
Damit lässt sich der jüngste Kurssturz kaum rechtfertigen.

Ausblick und Bewertung

Inzwischen ist die Bewertung auf ein Niveau wie zu Zeiten der Finanzkrise gesunken. Damals lag der P/FFO am absoluten Tiefpunkt bei 8,6 und heute bei 9,0.

Die ganze Sache erinnert stark an 2020, als es ebenfalls zu einem massiven Abverkauf der Aktie kam.
Damals sank der P/FFO auf 11,5 und selbst das reichte aus, um danach eine Kursverdopplung zu ermöglichen.
In den letzten fünf Jahren lag der P/FFO durchschnittlich bei 17,5.

Die laufenden Bauprojekte liefern ebenfalls Grund zur Hoffnung. In vielen Fällen sind sie bereits vor Fertigstellung ganz oder größtenteils vermietet und werden eine Mietrendite von 7,6% erzielen („unleveraged cash return on estimated total investment“).

Der einzige Wermutstropfen ist das Projekt 360 Park Avenue South in New York City, für das sich derzeit nur schwer Mieter finden lassen und dadurch die Durchschnittswerte der bereits vor Fertigstellung vermieteten Flächen stark nach unten zieht.
Darauf entfallen derzeit aber weniger als ein Zehntel aller laufenden Investitionen in neue Flächen.

Etwa vier Fünftel entfallen auf den Bereich „Lab / Life Science“. In diesem Segment sind bereits 65% der im Bau befindlichen Flächen vermietet, obwohl die Fertigstellung teilweise erst 2026 erwartet wird.
Eine detaillierte Aufschlüsselung finden Sie auf den Seiten 16 ff der letzten Unternehmenspräsentation (Link).