NVR Aktie Prognose NVR: Wenn die Krise keine Rolle spielt

NVR ist einer der führenden US-Wohnungsbauer, jedoch mit einer ganz besonderen Strategie und einem besonderen Geschäftsmodell.

In den letzten Monaten habe ich bereits eine ganze Reihe von Analysen zu US-Wohnungsbauern veröffentlicht.
Und tatsächlich haben sich die Aktien im Sektor zuletzt auch positiv abgehoben und zeigen relative Stärke.

DR Horton hat ausgehend vom Jahrestief (2022) um knapp 50% zugelegt, Lennar in einem ähnlichen Umfang und bei PulteGroup und Toll Brothers sind es jeweils mehr als 20%.

Über die Gründe kann man natürlich nur spekulieren, aber die niedrige Bewertung mit KGVs zwischen 4 und 8 dürften sicherlich geholfen haben.
Außerdem die Tatsache, dass der große Kollaps am US-Immobilienmarkt bisher ausgeblieben ist, das gilt insbesondere für die Häuslebauer.

Was wäre aber, wenn ich Ihnen sagen würde, dass es gar keine Rolle spielt, ob es zu einem Einbruch des Immobilienmarkts kommen wird.

Das macht NVR einzigartig

Zumindest könnte das für NVR gelten, denn das Unternehmen hat ein ganz besonderes Geschäftsmodell.

Wohnungsbauer sind im Allgemeinen zyklisch und zinssensitiv.
Sinkenden Immobilienpreise und Abschwünge führen dazu, dass diese Unternehmen große Bestände an unverkauften Immobilien halten, das führt zu entsprechenden Abschreibungen.
Sollte man zu hohe Schulden haben, bedeutet das die Insolvenz.

Bei NVR läuft die Sache allerdings ein wenig anders, das beginnt bereits bei den Grundstücken.

NVR kauft kein Land, sondern sichert sich lediglich Optionen für den Erwerb von Bauplätzen.
So entgehen dem Unternehmen zwar mögliche Spekulationsgewinne mit dem Land, dadurch sinkt aber auch der Kapitalbedarf und vor allem das Risiko.

Denn NVR erwirbt die Bauplätze erst dann, wenn das Haus, welches darauf gebaut werden soll bereits verkauft ist.
Ein weiterer Vorteil ist, dass man sich durch die Optionen mit wenig Kapital große Flächen von Land sichern kann.

Den zweiten Vorteil des Geschäftsmodells haben wir bereits angeschnitten, es ist aber wichtig, diesen Punkt gesondert zu betrachten.
NVR beginnt in der Regel nicht mit dem Bau, bevor nicht schon ein Käufer für die Immobilie gefunden und eine Anzahlung getätigt wurde.

Krisensicher

Diese Vorgehensweise reduziert die Risiken weiter, senkt den Kapitalbedarf erneut und führt zu Kapitalrenditen, die für die Branche unüblich sind.

Nun werden Sie sich womöglich fragen, warum nicht alle Wohnungsbauer diese Strategie verfolgen, denn sie scheint offensichtlich überlegen zu sein.
Doch wie bei allem im Leben gibt es jedoch nichts umsonst.

Wie bereits beim Thema Grundstücke angesprochen entgehen dem Unternehmen durch diese konservative Strategie in Boom-Phasen Gewinne.
Die Konkurrenz baut beispielsweise 100 Wohnungen, obwohl nur 50 verkauft wurden und hofft dann einfach darauf, dass man den Rest auch noch zu einem vernünftigen Preis an den Mann bringen kann.

Solange die Immobilienpreise steigen und die Wirtschaft rund läuft, gelingt das in der Regel auch. Sobald das aber nicht mehr der Fall ist, wird es problematisch.
Daher war NVR auch der einzige große US-Wohnungsbauer, der selbst während der Immobilienkrise von 2008 und 2009 noch profitabel war.

Das dürfte mit Blick auf die aktuelle Krise, sollte sie kommen, durchaus ein Pluspunkt sein.
Noch interessanter wird die Sache, da NVR trotz der konservativen Strategie ein absoluter Outperformer ist.

Ausblick und Bewertung

An dieser Stelle sprechen wir in der Regel über die Prognose für die kommenden Jahre sowie die P/E oder andere Multiplikatoren.
Darüber, was angemessen ist, lässt sich bei jedem Unternehmen vortrefflich streiten.

NVR kommt beispielsweise auf eine forward P/E (2023) von 14,0. Im Vergleich zum breiten Markt ist das wenig, im Branchenvergleich ist es ziemlich viel.
Auf der anderen Seite könnte man darüber diskutieren, wie exakt die Analystenschätzungen für den Gewinn von NVR im Jahre 2023 überhaupt sind, denn in den letzten sechs Monaten wurde die Konsensschätzung von 439 auf 330 USD je Aktie reduziert.
Wer kann uns sicher sagen, dass das Ergebnis am Ende nicht doch bei über 400 oder womöglich sogar unter 330 USD liegen wird?

Die Antwort ist niemand und das ist vollkommen in Ordnung. Denn es spielt keine große Rolle, ob NVR aktuell auf eine forward P/E von 10 oder 14 kommt.

Für langfristige Investoren sind die eigentlichen Fragen: Wird NVR dank des besonderen Geschäftsmodells auch in Zukunft wachsen, prosperieren und im Branchenvergleich hohe Kapitalrenditen erwirtschaften?
Wo steht das Unternehmen in fünf oder zehn Jahren und welcher Gewinn wird dann erzielt.

Darauf gibt es keine exakten Antworten, die benötigt man aber auch nicht. An der Börse muss man vor allem direktional richtig liegen.
Und bei NVR scheint die Richtung zu stimmen.

Kommt es zu einer Krise, wird man sie überstehen und im Gegensatz zu schlecht kapitalisierten Konkurrenten und denen, die mit zu viel Leverage agieren, nicht in Schieflage geraten.
Anschließend wird man den Aufwärtstrend der letzten Jahrzehnte fortsetzen.

Raum für Wachstum gibt es in diesem gigantischen Markt immer, vor allem, wenn man besser als die Konkurrenz ist und einen vertrauensvollen Namen hat.
Aktuell ist NVR auch „nur“ in 15 US-Bundesstaaten im Osten des Landes aktiv (Maryland, New York, North Carolina, Virginia, Ohio, Indiana, Illinois, South Carolina, Pennsylvania, Tennessee, Georgia, Florida, Delaware, West Virginia sowie New Jersey und Washington DC).

Die Aktie ist übergeordnet klar bullisch, die Aufwärtstrends sind intakt. Rutscht NVR jetzt nochmal unter 4.500 USD, könnte das eine Korrektur in Richtung 4.300 oder sogar bis zur Unterstützungszone bei 3.900-4.000 USD einleiten.
Für antizyklische Investoren könnte sich das als Gelegenheit herausstellen.

Bricht die Aktie jedoch über 4.800 USD aus, kommt es zu einem prozyklischen Kaufsignal mit möglichen Kurszielen bei 5.000 sowie 5.250 USD.

Für Kunden von LYNX ist es übrigens möglich, auch Teilaktien zu kaufen und zu verkaufen.

Mehr als 12.000 Investoren & Trader folgen mir und meinen täglichen Ausführungen auf Guidants.

Stabilität in stürmischen Zeiten. Bei LYNX selbstverständlich.