Die besten offenen Immobilien-Fonds | Online Broker LYNX
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Sind Immobilienfonds immer noch eine sinnvolle Kapitalanlage?

Durchaus, denn Immobilien gelten als Sachwertinvestments in Zeiten hoher Inflationsraten als Mittel zum Werterhalt und stabile Depotbeimischung. Niedrige Zinsen, eine stetige Verteuerung von Mieten und starke Kapitalzuflüsse haben den Immobilienmarkt seit Jahren angetrieben. Und auch moderat steigende Zinsen lassen die Preise für Wohnraum (noch) kalt.

Und die positive Preisentwicklung betrifft übrigens nicht nur Wohnimmobilien, sondern auch Gewerbeobjekte. Allein seit 2010 verteuerten sich deutsche Büros, Einkaufszentren, Hotels und Co. um rund vierzig Prozent, die Corona-bedingten Abschläge wurden anschließend relativ rasch wieder aufgeholt.

Allen Unkenrufen und Warnungen vor einer Blasenbildung und starken Zinssteigerungen zum Trotz, ist eine Schwächephase des Immobilienmarktes, auch wenn einige Analysten und Journalisten dies fast schon herbeireden möchten, nicht in Sicht.

Offene Immobilien-Fonds gehören seit Jahren zu den Profiteuren des starken Immobilienmarktes. Mit ihnen konnten Anleger in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich +2,7 % Rendite p.a. erzielen, 2018 waren sogar +3,3 % drin, im Jahr 2019 im Schnitt +3,1 %. 2020, im Jahr der Corona-Krise, sank die Rendite allerdings deutlich auf 2,4 %, denn vor allem Gewerbeimmobilien kamen aufgrund von Lockdown-Maßnahmen unter Druck. Im Jahr 2021 blieben aus denselben Gründen unterm Strich ebenfalls nur 2,0 % Rendite hängen.

Die Tatsache, dass Objekte wie Einkaufszentren, Hotels, Restaurants und Shoppingmalls über längere Zeiträume schließen mussten und teilweise noch immer müssen, wirkte sich ebenso negativ aus wie die zeitweise oder sogar dauerhafte Auslagerung von Arbeitsplätzen ins Home-Office. Trotzdem: Anders als mit deutschen Staatsanleihen lässt sich mit „Betongold“ auch weiterhin noch Geld verdienen – daran änderte auch die Coronavirus-Krise nichts. Und das ist schließlich weit besser, als wenn das Kapital unverzinst auf dem Sparbuch herumliegt…

Wir sehen uns im Folgenden für Sie an, ob und welche Immobilienfonds für Anleger attraktiv sind.

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Trotzt der Immobilienmarkt dem Zinsdruck?

Der lange Immobilienaufschwung wurde durch die (noch immer anhaltende) Nullzins-Politik der Europäischen Zentralbank angetrieben. Als Anfang 2018 einmal Gerüchte über eine bevorstehende Zinswende aufkamen, gerieten die Aktienkurse von Immobiliengesellschaften und REITs vorübergehend unter Druck. Denn günstige Refinanzierungen sind in der Branche ein wichtiger Faktor für Rendite- und Wertsteigerungen. Nachdem die Fed in den USA die Zügel der Notenbankpolitik bereits wieder um einiges straffer anzieht, gibt es nun auch in Europa erste Anzeichen für eine Trendwende am Zinsmarkt. Aufgrund der zuletzt stark anziehenden Teuerungsraten kann es sich die EZB nicht mehr länger leisten, die Zinsen im Negativbereich zu halten. Doch moderat steigende Zinsen müssen sich nicht gleich sehr negativ auf den Häusermarkt auswirken. Denn auf der anderen Seite profitieren Immobilien als Sachwerte auch vom allgemein steigenden Preisniveau. Die Corona-Pandemie hingegen dürfte mittlerweile auch am Immobilienmarkt abgeschlossen sein.

Die wichtigsten Schlüsselfaktoren sprechen für einen weiterhin starken Immobilienmarkt

Zwar sind die Preise für Immobilien in den vergangenen 13 Jahren bereits erheblich gestiegen. Zuvor jedoch hatte sich vor allem der deutsche Wohnimmobilienmarkt fast 20 Jahre lang kaum vom Fleck bewegt. Ein Teil des Anstiegs kann also durchaus als ein Aufholen der Aufwärtsentwicklungen anderer Länder gewertet werden. Zu den noch immer niedrigen Zinsen, Aufholeffekten und der Inflation kommt eine Reihe von strukturellen Faktoren, wie die weiterhin zu geringe Zahl an Neubauten, anhaltende Zuwanderung und die Urbanisierung. Daraus resultiert vor allem in den Ballungsräumen und deren ländlicher Umgebung ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum, eine Verteuerung der Mieten und eine niedrige Leerstands-Quote. Auch wenn die Wertsteigerungen in naher Zukunft wahrscheinlich nicht mehr so hoch ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren, könnten die stetig anziehenden Mieten jedoch weiterhin für ein akzeptables Renditeniveau bei Immobilien-Anlagen sorgen.

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Immobilieninvestment in beliebiger Höhe ohne Aufwand: Offene Immobilienfonds

Wer an Immobilien und Immobilienfonds denkt, der sollte jedoch einen Anlagehorizont von einigen Jahren mitbringen, mindestens vier oder fünf. Vor allem offene Immobilienfonds (auch Grundstücksfonds genannt) gelten als gute Wahl für Anleger, die selbst keine Immobilie (z.B. Haus oder Eigentumswohnung) kaufen wollen oder können. Wer Aufwand und Risiko einer selbst betreuten Immobilie scheut oder mit kleineren Beträgen trotzdem von stabilen Mieterträgen und langfristigen Wertsteigerungen verschiedener Objekte oder Grundstücke profitieren will, hat mit Immo-Fonds eine diversifizierte, konservative Alternative. Die historischen Renditen von Immobilienfonds liegen deutlich über der Inflationsrate und die Anlageform gilt generell als relativ sicher und wertstabil.

Für konservative Privatanleger erste Wahl im Vergleich zu Immobilien-Aktien, REITs & Immobilien-ETFs

Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds mit oft jahrelanger Bindung entfällt bei offenen Fonds auch das Risiko von Nachschusspflichten. Und im Vergleich zu Immobilien-ETFs, Immobilien-Aktien und REITs haben offene Immobilienfonds einige Vorteile. Sie schwanken wertmäßig kaum und sind auch bei Marktturbulenzen ein relativ sicherer Hafen. Die tägliche Kursermittlung durch den Anbieter basiert auf stabilen Buchwerten und kontinuierlich fließenden Mieterträgen. Immobilien-Aktien, -ETFs und -REITs hingegen unterliegen mitunter stark schwankenden Börsenpreisen, die ausschließlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Auch auf Zinsänderungen reagieren Immobilienfonds weitaus unsensibler als beispielsweise Anleihen, Aktien oder Immobilien-REITs. Wer mehr zum Thema REITs erfahren möchte, dem empfehlen wir unseren Artikel: Die besten REITs – Immobilien-Aktien für Dividendenjäger.

Meist schlummern in den Objekten der offenen Immobilienfonds auch stille Reserven, denn die Bewertungsansätze unterliegen sehr konservativen Bewertungsmaßstäben. Deshalb führen Verkäufe in passablen Marktphasen oftmals zu außerplanmäßigen Erträgen. Besonders beliebt sind unter Anlegern deutsche, österreichische und Schweizer Immobilienfonds. Meist lässt sich auch in Form von Sparplänen an den professionell gemanagten Immobilienportfolios teilhaben.

Immobilienfonds: Diese verschiedenen Arten gibt es

Bei den meisten offenen Immobilienfonds, oder Open-End-Fonds, wird hauptsächlich in Gewerbeimmobilien investiert. Erworben werden verschiedene Arten von Immobilien, beispielsweise Bürogebäude, Hotels, Ärztehäuser oder Einzelhandelskomplexe, die durch Mieteinnahmen und Weiterverkäufe Renditen erwirtschaften. Aber auch Mehrfamilienhäuser gehören zum Spektrum einiger Immobilienfonds. Nachdem sich das Volumen der Publikumsfonds in den vergangenen drei Jahren jeweils um ca. 6 bis 7 Mrd. Euro erhöht hat, lag der Mittelzufluss im Jahr 2020 sogar bei ca. 9 Mrd. Euro. Im Jahr 2021 flossen den Immobilienpublikumsfonds netto immerhin noch 4,3 Mrd. Euro zu. Das Gesamtvolumen lag Ende 2021 laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) in Deutschland bereits bei über 120 Mrd. Euro und damit auf Rekordhöhe.

Immobilienfonds: Diese verschiedenen Arten gibt es | Online Broker LYNX

Haltefristen machen Immobilienfonds nach der Krise attraktiver für Langfristanleger

Seit Kurzem gilt bei offenen Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren sowie eine einjährige Kündigungsfrist. Bis zur Finanzkrise hatten vor allem Profi-Anleger die Fonds als liquiden Tagesgeldersatz zweckendfremdet – mit höheren Renditen und täglicher Verfügbarkeit. Dieser „Konstruktionsfehler“ führte in den Jahren nach der Finanzkrise zu einer schweren Branchenkrise, denn die Großanleger wollten ihre Mittel schneller abziehen, als die Fonds dazu in der Lage waren Immobilien zu verkaufen. In den Jahren darauf mussten deshalb insgesamt 18 Fonds liquiditätsbedingt geschlossen und abgewickelt werden. Die herben Verluste für die Privatanleger lagen zwischen -10 % und -40 %. Für Langfristanleger haben offene Immobilienfonds nun einen entscheidenden Vorteil: Die neue Haltefrist macht die Fonds deutlich krisenfester und attraktiver für längerfristig orientierte Anleger.

Wegen zu hoher Nachfrage vorübergehend geschlossen: „Stop and Go“ bei Immofonds

Aus diesem Grund ist das Hauptproblem der Fonds heute nicht der zu hohe Abzug von Mitteln, sondern das Gegenteil – die Fonds wurden zeitweise mit Geld regelrecht überschüttet. Allein aus diesem Grund fiel die Rendite vieler Immobilienfonds in den letzten Jahren etwas niedriger aus als sie eigentlich sein könnte. Denn den Fondsmanagern fiel es zunehmend schwerer sinnvolle Immobilieninvestments mit ausreichend attraktivem Chance-Risiko-Verhältnis zu finden. Da unter den Fondsmanagern ein Anlagenotstand herrschte, stieg bei den meisten Immobilienfonds der renditelose oder sogar negativ verzinste Cashbestand und verwässerte die Gesamtrendite. Viele Fonds waren zwischenzeitlich sogar dazu übergegangen, keine neuen Anteile mehr an Anleger auszugeben, um so den Kapitalzuwachs zu stoppen. Sobald geeignete Objekte zum Kauf gefunden waren, konnten Anleger phasenweise neue Anteile erwerben. Über diese sogenannte Cash-Stop– bzw. Cash-Call-Strategie steuerten die Fondsanbieter ihre Liquidität. Mittlerweile hat sich die Situation jedoch wieder deutlich entspannt.

Die Beschränkungen zeigten Wirkung:  Seit 2018 ging die durchschnittliche Liquiditätsquote so von 21 % auf ca. 15 % zurück und befindet sich damit wieder auf einem angemesseneren Niveau. Rund 17 Mrd. Euro lagen per Ende 2021 auf den Bankkonten der offenen Immobilienfonds. Diese Reserven bilden ein Sicherheitspolster, falls viele Anleger gleichzeitig ihr Geld abziehen würden. Danach sieht es jedoch nicht aus. Das Analysehaus Scope Analysis verweist auf die Mindesthaltedauer von zwei Jahren und die einjährige Kündigungsfrist. Nur wer vor 2013 investiert hat, darf bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Fristen abziehen.

Kosten und Liquiditätsquoten bestimmen die Rendite von Immobilienfonds

Wer Anteile an offenen Immobilienfonds kauft, profitiert sowohl von den Mieteinnahmen als auch von möglichen Wertsteigerungen der Objekte. Die Analyseagentur Scope untersucht beide Komponenten regelmäßig. Wenn bei den bestehenden offenen Immobilienfonds die Netto-Mietrendite beispielsweise im Schnitt bei 3,0 % und die Wertsteigerung bei +1,5 % liegt, beträgt die zusammengerechnete Gesamtrendite demnach +4,5 %. Nach Steuern und Fremdkapitalzinsen ergibt das unterm Strich +3,9 %. Abzüglich der Liquiditätsquote von 20% und den jährlichen Verwaltungskosten liegt die Rendite auf Immobilienfonds für die Anleger dann noch etwas niedriger. Diese lag vor der Corona-Krise im Schnitt bei ca. +2,7 % und entspricht damit in etwa auch der historischen Rendite auf Immobilienfonds. Für die Jahre 2020 und 2021 wurde Corona-bedingt eine deutlich niedrigere durchschnittliche Nettorendite von +2,4 % bzw. 2,0 % berichtet.

Risiken und Nachteile von Immobilienfonds

Obwohl offene Immobilienfonds mittlerweile vom Gesetzgeber strenger reguliert werden und als sehr konservativ gelten, bergen sie natürlich trotzdem nach wie vor gewisse Risiken. Fehlinvestments, Liquiditätsprobleme oder Marktschwankungen können bei einzelnen Fonds oder der gesamten Branche auch in Zukunft zu Verwerfungen führen. Der Risiko-Rendite-Indikator vom BVI bewertet, klassifiziert und veröffentlicht die Risikoeinstufungen der offenen Immobilienfonds vierteljährlich.

Unter extremen Marktbedingungen kann es zu einer Aussetzung bzw. Schließung des Fonds wegen mangelnder Liquidität kommen. Denn die Fondsgesellschaft darf zweitweise keine Fondsanteile mehr zurücknehmen, sobald die Liquiditätsreserven 5 % des Fondsvermögens unterschreiten. Dadurch soll verhindert werden, dass eilige Notverkäufe zu ungünstigen Konditionen durchgeführt werden müssen oder langfristige Anleger durch eilige Mittelabzüge benachteiligt werden.

Corona-Effekte und Zinserhöhungen weiterhin einkalkulieren

Neben der bereits beschriebenen Corona-Thematik, die weiterhin noch nicht völlig vom Tisch ist, sollten Anleger die steigenden Zinsen nicht ganz außer Acht lassen. Mancherorts dürften die Preise durchaus etwas korrigieren, falls die Zinsen über einen längeren Zeitraum stetig erhöht würden. Denn je mehr der Finanzierungsspielraum der potenziellen Käufer eingeschränkt wird, desto geringer sind auch die Summen, die für Objekte bezahlt werden können. Brexit-Effekte, die von vielen Marktteilnehmern vor allem für britische Immobilien erwartet wurden, gab es allenfalls in sehr geringem Umfang. 

Immobilienfonds: Diese Renditen sind möglich

Infolge der Finanzkrise haben sich die Renditechancen von Immobilienfonds deutlich verringert. Auch wenn der Immobilienmarkt nach Jahren des Booms weiterhin Stärke zeigt und die Gewinne der einzelnen Immobilieninvestments weiterhin recht hoch bleiben, verwässern die großen Fondsvermögen der Immobilienfonds jedoch die Gesamtrendite. Denn den Fonds gehen immer öfter schlichtweg die kaufbaren Objekte aus. Dennoch konnten die Anleger in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich immerhin +2,7 % Rendite p.a. erzielen.

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Die Vorteile offener Immobilienfonds: Über die Börse Haltefristen und Aufschläge umgehen

Übrigens können offene Immobilienfonds trotz Haltefristen handelstäglich an verschiedenen Börsenplätzen sehr flexibel gehandelt werden. Der Preis richtet sich dort allerdings nicht – wie bei einer Rücknahme durch die Fondsgesellschaft – nach dem tatsächlichen Gegenwert, dem Net-Asset-Value, sondern ausschließlich nach Angebot und Nachfrage. Je nach Marktlage gibt es Auf- oder Abschläge auf den inneren Wert der Fondsanteile. Während in den Jahren nach der Finanzkrise im Börsenhandel teils hohe Abschläge verzeichnet wurden, prägen heute eher Kursaufschläge das Bild. Da über den Börsenhandel der hohe Ausgabeaufschlag von bis zu 5,5 % entfällt, macht es oft trotzdem Sinn, über die Börse einzusteigen und nicht über die Fondsgesellschaft. Denn der Spread d.h. der Abstand zwischen Geld- und Briefkurs (bzw. Angebots- und Nachfragekurs) ist an der Börse stets viel geringer als bei der Fondsgesellschaft. Damit kann oft ein Teil des Spreads auch in den Immobilienfonds investiert werden.

Erhebliche Unterschiede bei Kosten und Leerstandsquoten

Auch die Kosten der offenen Immobilienfonds unterscheiden sich teilweise gewaltig. Der Ausgabeaufschlag liegt bei bis zu 5,5 % und die jährlichen Verwaltungsgebühren (auch TER =Total Expense Ratio) betragen bis zu 2,5 %. Die Vermietungsquote sollte ebenfalls unbedingt beachtet werden. Stehen die Gebäude teilweise leer, so gibt es keine Mieteinnahmen, während Kosten trotzdem anfallen. Es gibt gewaltige Unterschiede, die Vermietungsquoten der einzelnen Fonds schwanken zwischen ca. 82 % und 98 %.

Was bestimmt den Wert von Immobilienfonds?

Doch eine hohe Mietauslastung bedeutet nicht automatisch auch eine starke Rendite. Wird unter den Marktpreisen vermietet, kann sich auch ein vermeintlich hoher Wert als „optische Täuschung“ entpuppen. An der Vermietungsquote und den Mietrenditen orientiert sich die offizielle Bewertung der Immobilien, die regelmäßig von unabhängigen Gutachtern ermittelt wird. Aus dieser errechnet sich dann der Wert des Immobilienfonds bzw. eines Anteils, der Net Asset Value (NAV).

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Das sind die besten offenen Immobilienfonds für Privatanleger

Anleger, die vom starken Immobilienmarkt profitieren wollen, haben eine große Auswahl an Publikumsfonds. Nachfolgend stellen wir Ihnen drei hervorragende offene Immobilienfonds vor, die in unseren Augen besten international orientierten Immobilienfonds. Dabei liegt unser Augenmerk nicht unbedingt auf der höchsten Rendite, sondern es zählen auch Faktoren wie Stetigkeit & Krisenfestigkeit, Scope-Rating, Kosten und Diversifikation. Bei allen vorgestellten Fonds bleiben dank der Teilfreistellung mindestens 60 % der Erträge steuerfrei, beim UniImmoGlobal sind es aufgrund des hohen Auslandsanteils sogar 80 %. Alle vorgestellten Immobilienfonds sind ausschüttend d.h. Erträge werden regelmäßig an die Anleger ausbezahlt.

Immobilienfonds-Vergleich 2022: Die besten Immofonds (ausschüttend)

ImmobilienfondsISINWKNKosten p.a.Ausgabeaufschlag3-Jahres-Rendite
Deka-Immobilien EuropaDE0009809566 9809560,97%5,26%+2,63%
HausInvestDE00098070169807011,05%5,00%+2,27%
UniImmo GlobalDE00098055569805551,04%5,00%+0,31%

Deka-Immobilien Europa: Starke Performance und Analystenaufstufung

Wie der Name bereits verlauten lässt, hat der im Jahr 1997 aufgelegte Fonds Deka-Immobilien Europa (ISIN: DE0009809566/ WKN: 980956) den Schwerpunkt auf dem europäischen Immobilienmarkt. Der Fonds hat als einer der Größten in der Branche ein Anlagekapital von 17,7 Mrd. Euro, das derzeit in 143 Gewerbeobjekten in 17 Ländern Europas angelegt ist. Fast 70 % des Fondsvermögens sind in Büroimmobilien angelegt, 12 % entfallen auf Handel und Gastronomie, der Rest auf Mischobjekte, sowie Hotels, Logistik und Lager. Die Vermietungsquote beträgt passable 95,1 %. Auch beim Deka-Fonds gibt es einen Ausgabeaufschlag von 5,2 %, die jährlichen Kosten werden mit 0,97 % angegeben. Einen Vorteil sieht die Fondsgesellschaft darin, die Immobilien nach Standort, Nutzungsart, und Mietern breit aufzustellen und so die Rendite zu verstetigen.

Solide Performance von +2,6 % in den vergangenen drei Jahren

In den vergangenen drei Jahren lag die Durchschnittsrendite bei passablen 2,6 %. Die Rating-Agentur Scope stuft den Deka-Immobilien Europa derzeit mit der sehr guten Note a+ ein, der besten Bewertung der drei vorgestellten Immofonds. Auch dieser Fonds war zeitweise nur beschränkt verfügbar. Der Börsenhandel bot zuletzt deutlich günstigere Einstiegspreise als der offizielle Ausgabepreis mit Ausgabeaufschlag. Befürchtete Brexit-Effekte blieben aus, der Preis der Fondsanteile entwickelte sich bislang beeindruckend stetig nach oben.

HausInvest: Stetige Aufwärtsentwicklung seit 49 Jahren

Der mit einem Volumen von 17,2 Mrd. EUR und mehr als 1 Mio. investierten Anlegern sehr große Fonds HausInvest Europa (ISIN: DE0009807016/ WKN: 980701) hat den Schwerpunkt mit 85 % Anteil klar auf dem europäischen Immobilienmarkt, investiert aber auch in Nordamerika und der Asien-Pazifik-Region. Verwaltet wird der bei Anlegern beliebte Fonds, der bereits seit 50 Jahren am Markt ist und seitdem durchgehend (!) positive Renditen erzielt hat, durch die Commerzbank-Tochter Commerz Real. Neben Büro- und Einzelhandelsimmobilien (z.B. Shoppingcenter) wird auch in Gastronomie- und Hotelobjekte sowie Parkplätze an wirtschaftsstarken Standorten investiert. Insgesamt verfügt der Fonds aktuell über 153 Objekte mit rund 3.700 Mietern und einer passablen Vermietungsquote von 93,5 %. Das Analysehaus Scope bewertet den Fonds nach einer Corona-bedingten Herabstufung im Jahr 2020 mit dem guten Rating a.

Wertsteigerung seit Auflage: +1.260 %

In den letzten 12 Monaten bis 31.03.2022 erreichte der Publikumsfonds eine Wertentwicklung von immerhin 2,6 %, das entspricht in etwa dem Durchschnitt seit Auflage. Der Dreijahres-Schnitt der Performance liegt bei +2,2 %. Die Fondsverwaltung empfiehlt für diesen Fonds einen Anlagehorizont von mindestens fünf Jahren. Die Entwicklung verlief beeindruckend stetig, laut eigenen Angaben wurde seit Auflage im Jahr 1972 eine Wertsteigerung von kumuliert +1.260 % erzielt. Die Corona-Krise drückte zwischenzeitlich durchaus etwas auf die Performance, unter anderem weil beispielsweise Westfield London, die mit 1,5 Mrd. bewertete größte ShoppingMall Europas, im Jahr 2020 Lockdown-bedingt vorübergehend schließen musste. Der 240.000 Quadratmeter große Einkaufstempel verzeichnet normalerweise rund 30 Mio. Besucher pro Jahr. Beim Hausinvest-Fonds bietet sich ein Kauf über die Börse an, denn der Börsenpreis liegt bei Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags deutlich unter dem Angebotspreis der Fondsgesellschaft. Anleger müssen bei diesem Fonds jährlich laufende Kosten in Höhe von 1,05 % einplanen.

UniImmo Global: Internationaler Immobilienfonds mit 80 % Steuerfreistellung

Der 3,8 Mrd. Euro schwere UniImmo Global (ISIN: DE0009805556 /WKN: 980555) von Union Investment eignet sich laut Fondsverwaltung nur für Investoren die ihr Geld länger als fünf Jahre in internationalen Immobilien fest anlegen wollen. Die laufenden Kosten sind mit 1,04 % angegeben, der Ausgabeaufschlag liegt bei 5,00 %. Der auf Gewerbeimmobilien ausgerichtete Fonds mit Auflegungsdatum 2004 ist mit knapp 43 % Anteil in Amerika sehr aktiv. Rund 46 % des Anlagevermögens liegen in Europa. Die restlichen gut 11 % der Immobilieninvestments wurden im asiatisch-pazifischen Raum getätigt. Diesem Fonds machte die Corona-Krise zuletzt allerdings deutlicher zu schaffen, die Vermietungsquote ging von 96,3 % auf aktuell 91,2 % zurück. Und auch die Rendite war im Jahr 2020 leicht negativ.

Corona-Krise drückt auf Rendite & Rating

Die Rating-Agentur Scope nahm ihr Rating im Jahr 2021 von bbb auf bb zurück. Die Note hat sich aufgrund der gesunkenen und zuletzt deutlich unterdurchschnittlichen Rendite sowie aufgrund der gesunkenen Bewertung des Immobilienportfolios verschlechtert. Der Fonds weist durch die zuletzt schwache Rendite auch für die letzten fünf Jahre nur eine Gesamtrendite von +5,1 % auf. Von Vorteil ist allerdings die im Vergleich zu den anderen beiden Fonds höhere Steuerfreistellung in Höhe von 80 % der Erträge.

Ein Minuspunkt sind die schwer kalkulierbaren Währungsschwankungen, die sich entsprechend auf die Performance auswirken. Da der aktuelle Börsenkurs etwa 3 – 5 % unter dem rechnerischen Ausgabepreis inkl. Ausgabeabschlag liegt, wird auch dieser Fonds am besten über die Börse gekauft. Der UniImmo Global ist von den drei vorgestellten Immobilienfonds zweifellos am spekulativsten. Kommt es nach der Corona-Pandemie zu einer breiten Erholung auf dem weltweiten Markt für Geschäftsimmobilien, so dürften Vermietungsquote und Renditen wieder anziehen und der etwas gebeutelte Fonds könnte wieder Boden gut machen. Von den drei vorgestellten Fonds ist der UniImmo Global am spekulativsten.

+2,05% Durchschnittsrendite in den vergangenen fünf Jahren | Online Broker LYNX

Fazit: Alternativen zu offenen Immobilienfonds

Die meisten offenen Immobilienfonds mussten in der Corona-Krise deutliche Rückgänge bei der Rendite verbuchen, nur der Deka-Immobilien Europa sticht mit einer höheren Rendite hervor. Im Allgemeinen verzeichnen die klassischen Fondsobjekte, Gewerbeimmobilien jedoch Rückgänge bei der Vermietungsquote und den Mieteinnahmen. Zwar verbesserte sich die Lage inzwischen, aber ob beispielsweise wieder sämtliche Mitarbeiter aus dem Home-Office ins Büro zurückkehren werden, darf doch bezweifelt werden. Und auch aus anderen Gründen wie beispielsweise der eingeschränkten Handelbarkeit sind Immobilienfonds nur mäßig interessant.

Wer als Privatanleger etwas flexibler in den Immobilienmarkt investieren möchte, kann dies einfacher und direkter auch in Form von Immobilienaktien bzw. Real Estate Investment Trusts (Reits) erreichen. Diese investieren oft auch in den Wohnsektor. Da sich der Preis hier allerdings nicht nach dem Nettoinventarwert, sondern nach Angebot und Nachfrage an der Börse richtet, müssen im Vergleich zu Fonds weitaus höhere Preisschwankungen einkalkuliert werden. An dieser Stelle weisen wir nochmals auf unseren Artikel: Die besten REITs – Immobilien-Aktien für Dividendenjäger hin. Daneben könnte sich auch ein Blick auf Immobilien-ETFs lohnen mit denen man zum Teil ebenfalls kostengünstiger in den Immobilienmarkt investieren kann als mit offenen Immobilienfonds. Unbedingt im Auge behalten sollten Anleger jedoch die Entwicklung des Zinsniveaus. Zieht auch die EZB die geldpolitischen Zügel deutlich an, so könnten die zuletzt ohnehin relativ schwachen Renditen der Immofonds weiter unter Druck geraten.

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