Die besten REITs 2020 – Immobilien-Aktien für Dividendenjäger

Investieren in REITs: Mit diesen Immobilienaktien können Sie 2020 vom anhaltenden Beton-Boom profitieren

Das Jahr 2020 begann für Anleger mit dem Coronavirus-Crash sehr ungemütlich und die Aussichten für Aktien sind in Zeiten einer insgesamt eher angespannten wirtschaftspolitischen Lage eher ungewiss.

REITs: Eine renditestarke Investmentidee im Immobiliensektor

Anders als mit deutschen Staatsanleihen lässt sich mit „Betongold“ noch immer Geld verdienen. Gerade in Zeiten des Niedrigzins sind Sachwerte gefragt und lukrativ. Mit REITs können Sie darüber hinaus breit streuen und eine stabile Depotbeimischung erreichen.

REITs (Abkürzung für Real-Estate-Investment-Trust, ausgesprochen „Riets“) sind eine spezielle und in Deutschland recht neue Form von Aktiengesellschaften, die im Immobilienbereich investieren und in der Regel hohe Dividenden ausschütten. Die Anlageform ist beispielsweise in den USA seit langem äußert beliebt, REITs gibt es dort bereits seit den 60iger Jahren. Studien zufolge sind bereits über 80 Mio. Amerikaner in REITs investiert und das Marktvolumen beträgt eine halbe Billion USD. In Australien und Frankreich sind REITs ebenfalls längst eine etabliert Anlageklasse. Doch auch unter deutschen Anlegern werden die im Jahr 2007 eingeführten Immobilien-Aktien immer beliebter.

Die Suche nach dem richtigen REIT kann sich dabei jedoch zu einer großen Herausforderung entwickeln, da der Markt in Deutschland mit einigen wenigen Produkten sehr überschaubar ist und noch in den Kinderschuhen steckt. International hingegen stehen etliche hundert REITs zur Auswahl. Wir sehen uns deshalb für Sie an, welche Immobilien-REITs für Privatanleger am attraktivsten sind.

Das sind die Merkmale eines REITs

Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die Gelder zur Anlage im Immobiliensektor einsammelt und dafür besondere Qualitätskriterien und Transparenzpflichten erfüllen muss. Ähnlich wie ein Immobilienfonds kauft, verwaltet, vermietet und veräußert ein REIT Einzelobjekte oder ganze Immobilienportfolios, die sich sowohl im Inland als auch im Ausland befinden können. Durch die Einführung von REITs sollte ein Anlagevehikel geschaffen werden, das breiten Anlegerkreisen Investments in Immobilien ermöglicht und gleichzeitig Kapitalmarkt und Immobilienwirtschaft verknüpft. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds sind REITs Aktien, die jederzeit und ohne Haltefristen, Aus- und Abgabeaufschläge an der Börse gehandelt werden können. Anleger bezahlen nur die normalen Handelsgebühren. Über LYNX starten diese für einen US-REIT bei 5 USD je Trade und für deutsche REITs bei 5,80 EUR.

Die Fremdkapitalquote eines REITs darf maximal bei 55% liegen. REITs investieren vornehmlich in Immobilien wie Einkaufszentren, Bürohäuser, Hotels oder Krankenhäuser. REIT-Investments in Wohnimmobilien sind hingegen stark beschränkt. Es darf beispielsweise nur in Wohnungen investiert werden, die ab dem Jahr 2007 erbaut wurden. Diese Auflage soll verhindern, dass es zu einer Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes kommt, die dann zu Mietpreiserhöhungen führen könnte. Das Vermögen eines REITs setzt sich aus Immobilien, Grundstücken, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, Barmitteln und Hypothekenkrediten zusammen.

Vorteil: Steuerbegünstigung gegenüber reinen Aktiengesellschaften

Ein wesentliches Kennzeichen von REITs ist die Steuerbefreiung für die Gewinne auf Unternehmensebene. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die indirekte gegenüber der direkten Immobilienanlage nicht benachteiligt ist. In Deutschland sind REITs dadurch auch geschlossenen und offenen Immobilienfonds gleichgestellt. Mehr zu diesem Thema lesen Sie hier in unserem Artikel: Aussichten für „Betongold“ weiterhin glänzend: Die besten offenen Immobilien-Fonds für Privatanleger 2020. Gegenüber Immobilien-Aktiengesellschaften, die der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterliegen, sind deutsche REITs deutlich im Vorteil und kommen auf eine höhere Rendite. Steuerlich werden REITs wie Aktien behandelt. Das heißt, die ausgeschütteten Gewinne unterliegen bei den Dividendenempfängern über die Kapitalertragssteuer der Einkommensteuer.

Wichtiges Kriterium für REITs: Hohe Dividenden für die Aktionäre

Ein weiteres Merkmal von REITs besteht darin, dass große Teile des Gewinns sofort ausgeschüttet werden. Für REITs ist festgelegt, dass mindestens 90% der Gewinne unmittelbar an die Teilhaber ausgezahlt werden. Durch die hohen sofortigen Ausschüttungen soll trotz der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene ein ausreichendes Steueraufkommen sichergestellt werden. Bei reinen Immobilienaktien und Immobilienfonds gibt es keine vergleichbare Mindestauszahlung. Für Anleger bedeuten die hohen Ausschüttungsquoten einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. REITs sind deshalb meist auch ausgesprochene Dividendenaktien.

Kombination der Vorteile von Aktien mit den Vorteilen von Immobilienfonds

REITs kombinieren als „Hybridprodukte“ die Vorteile von Aktieninvestments (ständige Handelbarkeit, Liquidität, geringe Transaktionskosten) mit den Eigenschaften von offenen Immobilienfonds. Die Börsennotierung macht die Kurse der REITs jedoch schwankungsanfällig, da sie vor allem empfindlich auf Zinsanstiege reagieren. Dennoch weisen REITs eine geringe Korrelation zum Anleihen– und Aktienmarkt auf und sind deswegen eine Absicherungsmöglichkeit gegen Kursschwankungen, die andere Branchen und Aktien betreffen.

Aussichten für REITs bleiben positiv: Experten rechnen für 2020 mit 10% bis 12% Rendite

Niedrige Zinsen, eine stetige Verteuerung von Mieten und starke Kapitalzuflüsse treiben den Immobilienmarkt seit Jahren an. Und die Preise kennen daher nur eine Richtung: nach oben. Das gilt auch für die für REITs relevanten Gewerbeobjekte. Allein seit 2010 verteuerten sich deutsche Büros, Einkaufszentren, Hotels und Co. im Schnitt um mehr als +30%. 2019 war vor allem für US-REITs laut der Analyse der REIT-Plattform und Fondsgesellschaft Nareit mit einer durchschnittlichen Rendite von 28% das beste Jahr seit 2014. REITs zählen weiterhin zu den Profiteuren der Niedrig- bzw. Negativzinsen, denen die Experten von Nareit auch für 2020 Renditechancen bescheinigen. Die Investmentgesellschaft Timbercreek Asset Management rechnet in ihrer Marktanalyse „Global Real Estate Securities – 2020 Market Outlook“ für REITS im Jahr 2020 mit einer Rendite von +10% bis +12%, man sieht für börsennotierte Immobilienaktien auch in diesem Jahr ein gutes Umfeld.

Nullzins-Politik wird von der EZB vorerst beibehalten

Allen Unkenrufen und Warnungen vor einer Blasenbildung zum Trotz ist eine Abschwächung des Immobilienbooms nicht in Sicht und alle Schlüsselfaktoren sind weiterhin positiv. Angetrieben wird der lange Immobilien Aufschwung durch die anhaltende Nullzins-­Politik der Europäischen Zentralbank EZB, die aufgrund der Konjunktureintrübung durch den Corona-Virus auf absehbare Zeit weiter fortgeführt werden dürfte.

Als Anfang 2018 Gerüchte über eine bevorstehende Zinswende aufkamen, waren auch die Aktienkurse von REITs vorübergehend unter Druck geraten. Denn günstige Refinanzierungen sind in der Branche ein wichtiger Faktor für Rendite- und Wertsteigerungen. Mittlerweile ist jedoch längst klar, dass an der Zinsschraube wohl doch nicht so schnell gedreht wird – eher im Gegenteil, denn aktuell gilt es die Auswirkungen der Corona-Virus-Krise abzumildern. Der Immobilienmarkt dürfte besonders davon profitieren.

Der RX REIT Index

Es gibt bereits einen deutschen REIT-Index, der unter der Bezeichnung „RX REIT Index“ und der ISIN DE000A0MEN74 notiert wird. Allerdings besteht dieser lediglich aus drei REITs:

alstria office REIT (ISIN: DE000A0LD2U1 – Symbol Frankfurt: AOX – Währung: EUR – Volumen: 2,5 Mrd. EUR)

Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3 – Symbol Frankfurt: DKG – Währung: EUR – Volumen: 434 Mio. EUR)

Hamborner REIT (ISIN: DE0006013006 – HAB – Währung: EUR – Volumen: 722 Mio. EUR)

REIT ETFs als Alternative zum Direkt-Investment

Es gibt auch einige ETFs, also börsengelistete Investmentfonds, die schwerpunktmäßig in REITs investieren. Der große Vorteil von ETFs ist, dass große Einzelrisiken vermieden werden, da breit diversifiziert wird.

An der Börse Frankfurt ist mit dem BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT (ISIN: LU0192223062 – Symbol: IM2A – Währung: EUR – Volumen: 835 Mio. Euro) auch ein ETF gelistet, der sich an dem in London berechneten REIT- Index FTSE EPRA/Nareit ausrichtet. Dieser Index setzt sich aus 37 Immobilienaktien der Eurozone aus dem Einzelhandel-, Büro- und Wohnsektor zusammen. Deutschland und Frankreich machen den Großteil des Index aus mit Gewichtungen von 37,9% und 24,4%, gefolgt von Schweden (11%), der Schweiz (8,0%) und Belgien (5,7%).

Der HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed ETF (ISIN: IE00B5L01S80 – Symbol H413 – Währung: USD – Volumen: 193 Mio. USD) ermöglicht einen Zugang zu den größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit d.h. in Nordamerika, Asien, Europa und Australien.

Der Aberdeen Global Premier Properties Fund (ISIN: US00302L1089 – US-Symbol: AWP, Währung: USD – Volumen: 625 Mio. USD) wird an der New York Stock Exchange gehandelt und ist in über 100 unterschiedliche REITs in aller Welt investiert.

Sehr spekulative Anleger können den Global X SuperDividend REIT ETF (ISIN: US37950E1275 – US-Symbol: SREIT, Währung: USD – Volumen: 460 Mio. USD) erwerben. Der ETF, der an der NASDAQ gehandelt wird, investiert in die weltweit dreißig REITs mit der höchsten Dividendenrendite. Bei diesem ETF ist jedoch mit relativ hohen Kursschwankungen zu rechnen. Zudem ist dieser ETF professionellen Anlegern vorbehalten, da europäische Privatinvestoren derzeit keine US-ETFs handeln können.

Das sind die besten Immobilien-REITs für Privatanleger 2020

Anleger, die vom starken Immobilienmarkt profitieren wollen, haben eine große Auswahl an REITs zur Auswahl. Nachfolgend stellen wir Ihnen drei hervorragende REITs vor.

Innovative Industrial Properties: Profiteur des großen Marihuana-Booms

Vom großen Goldrausch im 19. Jahrhundert profitierten in erster Linie die Händler, welche die Goldschürfer mit der notwendigen Ausrüstung wie Schaufeln, Pfannen und Proviant ausstatteten. Genau in die Kategorie „Ausrüstung“ fällt der REIT Innovative Industrial Properties (ISIN: US45781V1017 – Symbol: IIPR – Währung: USD – Volumen 1,3 Mrd. USD) für die Marihuana-Branche. Das Immobilienunternehmen profitiert vom aufstrebenden Marihuana-Sektor (zum Thema unser Artikel: Die besten Cannabis Aktien 2019), denn man vermietet Gebäude, Gewächshäuser und Produktionsanlagen zur Cannabis-Herstellung.

IIP bietet die perfekte Lösung für den kapitalintensiven Ausbau der Produktionskapazitäten

Aktuell geht es für die meisten Cannabis-Anbieter vor allem darum, schnell zu wachsen und das Kapital möglichst sinnvoll einzusetzen. Es macht daher großen Sinn die eigenen Produktionsstätten an IIP zu verkaufen und direkt langfristig zu mieten. Ein Win-Win: Der Marihuana-Produzent kann die freiwerdenden Mittel sofort für die weitere Expansion verwenden und der REIT hat ein lukratives „Sale and Lease Back“ Geschäft abgeschlossen.

52 Immobilien zur Marihuana-Produktion

Zum 6. März 2019 besaß IIP in den USA 52 Immobilien, die zu 100% an staatlich lizenzierte Cannabis-Betreiber für medizinische Zwecke vermietet waren. Die Immobilien mit einer Gesamtfläche von ca. 316.000 Quadratmetern haben eine vergleichsweise lange durchschnittliche vertragliche Restmietdauer von mehr als 15 Jahren. Die Standorte befinden sich in den Bundesstaaten Arizona, Kalifornien, Colorado, Florida, Illinois, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Nevada, New York, North Dakota, Ohio, Pennsylvania und Virginia.

Geschäft wächst dreistellig

Doch nicht nur Anbieter für medizinisches Cannabis kommen als Mieter in Frage. In 11 US-Bundesstaaten und Kanada ist Marihuana bereits zum Freizeitkonsum zugelassen, in insgesamt 33 Bundesstaaten ist Cannabis zumindest zu medizinischen Zwecken legalisiert. Das Geschäft von IIP nimmt daher weiter Fahrt auf. Im vierten Quartal wurden die Mieteinnahmen um +269% auf 17,7 Mio. USD gesteigert. Dabei kletterte das Ergebnis je Aktie um +211% auf 1,18 USD, rund 23 Cent mehr als von Analysten erwartet. Auf drei Jahre gesehen wurden die Mieteinnahmen jährlich im Schnitt um +173% gesteigert. Im laufenden Geschäftsjahr soll der Gewinn je REIT-Aktie von 3,27 USD im Vorjahr auf 6,02 USD steigen.

REIT mit 3,7 % Dividendenrendite und Marihuana-Fantasie für spekulative Anleger

Da der Marihuana-REIT vor allem Wachstum verspricht ist die Dividendenrendite mit 3,7% (Kurs 77 USD, Dividende 2,83 USD) etwas niedriger als bei anderen REITS. Im Jahr 2020 ist aufgrund des erwarteten Gewinnwachstums mit einer weiteren Anhebung der Ausschüttung zu rechnen. Die eigentliche Fantasie liegt jedoch im extrem wachstumsstarken Geschäftsfeld Cannabis. IIP ist als spezialisierter Anbieter bislang quasi konkurrenzlos und schafft durch sein Geschäftsfeld eine Win-Win-Situation für eine neu entstehende Branche. Nachdem der REIT nach unserer Erstvorstellung bei ca. 80 USD um +75% auf knapp 140 USD zulegen konnte, kam Innovative Industrial Properties im Zuge der Abkühlung des Marihuana-Booms wieder auf das Ausgangsniveau zurück und ist ein sehr spekulativer Kauf für langfristig orientierte Anleger.

W.P. Carey: Risikoarmes Geschäftsmodell und beeindruckende Erfolgsgeschichte

W.P. Carey (ISIN: US92936U1097 – Symbol: WPC – Währung: USD – Volumen: 13 Mrd. USD) ist ein sogenannter Triple-Net-Leasing-REIT (Dreifach-Netto-Leasing-REIT). Das heißt der REIT besitzt ein Portfolio von Gebäuden, bei dem die Mieter alle Betriebskosten der Immobilien, einschließlich Steuern und Instandhaltung, selbst tragen. Ein sehr lukratives Geschäftsmodell, denn das weltweit breit diversifizierte Immobilienunternehmen kann sich auf seine Kernkompetenzen fokussieren und hat mit den Objekten selbst wenig Aufwand.

Risikoarmes Geschäftsmodell: Kauf und Vermietung an Vorbesitzer

Wie viele andere REITS kauft auch Carey Assets von Unternehmen und vermietet sie dann im Rahmen langfristiger Mietverträge direkt an die Vorbesitzer zurück. Wie bei Innovative Industrial Properties werden den Mietern so Mittel zur Wachstumsfinanzierung oder für Übernahmen zur Verfügung gestellt. Carey profitiert damit relativ risikolos von der Spanne zwischen den Mietpreisen und den Finanzierungskosten.

Breite Diversifizierung nach Branchen, Objektarten und Ländern

Das Immobilienunternehmen verfügt aktuell über ein großes Portfolio von rund 1.214 Objekten, die an ca. 345 Mieter vermietet sind. Rund zwei Drittel der Mieten werden in den USA generiert, der Rest kommt überwiegend aus Europa. Darunter befinden sich beispielsweise auch 20 Metro-Großhandelsmärkte und 44 Hellweg Baumärkte in Deutschland. Zu den Mietern gehören unter anderem auch bekannte Namen wie die Hotelkette Marriot (18 Hotels), sowie die New York Times (Hauptniederlassung). Gut 40% der Einnahmen entfallen auf den Bereich Industrie, 25% auf Lager und Logistik, der Rest teilt sich auf Einzelhandel, Büro, Bildung und sonstige Mieter auf. Dadurch sowie durch die weltweite Ausrichtung ist W.P. Carey einer der am stärksten diversifizierten REITs am Markt. Dies stellt eine gute Absicherung dar, falls es in einer Region mal zu einer schwächeren Entwicklung oder Krise kommt. Im Durchschnitt laufen die bestehenden Mietverträge knapp 11 Jahre und die Vermietungsquote liegt bei hohen 99%.

23 Dividendenerhöhungen in Folge und 5,5 Prozent Dividendenrendite

Unter den vielen Dreifach-Netto-Leasing-REITs sticht Carey vor allem durch seine Größe und die erfolgreiche Vergangenheit hervor. Das Unternehmen konnte die Dividende mittlerweile 23 Jahre in Folge erhöhen. Aktuell beträgt die Quartalsdividende rund 1,038 USD, so dass auf das Jahr gerechnet rund 4,15 USD ausgeschüttet werden. Bei einem derzeitigen Aktienkurs von 76 USD errechnet sich so eine attraktive Dividendenrendite von 5,5%.

Basisinvestment für REIT-Anleger

Carey hat ein hervorragendes, sehr erfahrenes Management, dass das Unternehmen in den vergangenen Jahrzehnten stets auf Erfolgskurs hielt. Daher ist der REIT für Anleger geeignet, die auf Stetigkeit setzen und längere Zeithorizonte im Auge haben. Neben der beeindruckenden Erfolgsgeschichte überzeugt W.P. Carey mit einer breiten Diversifikation und einer ansprechenden Dividendenrendite. Der REIT geht als Basisinvestment für international orientierte Immobilienanleger durch.

Welltower:  Die Nummer 1 mit Fokus auf die USA

Klare Nummer eins unter den REITs ist Welltower (ISIN: US95040Q1040 – Symbol: WELL – Währung: USD – Volumen: 23 Mrd. USD), nicht nur von der Größe her. Das Branchenschwergewicht, das vor allem im Gesundheitssektor investiert. Welltower fokussiert sich dabei vor allem auf Einrichtungen in den USA. Im Portfolio befinden sich jedoch auch Objekte in Kanada und Großbritannien.

Im Fokus: Erstklassige Immobilien im Gesundheitsbereich

Welltower investiert in Seniorenheime und -residenzen, Reha-Zentren und andere Immobilienobjekte im Gesundheitssektor. Im Fokus stehen höherpreisige Senioren-Anlagen in noblen Lagen (darunter beispielsweise auch Manhattan und Beverly Hills) und andere erstklassige medizinisch genutzte Immobilienobjekte. Zurzeit verwaltet das Unternehmen insgesamt über 1660 Objekte mit mehr als 320.000 Bewohnern. Des Weiteren besuchen jährlich knapp 20 Mio. Patienten Krankenhäuser, Reha-Zentren oder andere ambulante Einrichtungen von Welltower.

Gesundheitsbranche profitiert vom demografischen Wandel

Vor allem die demografische Entwicklung der Gesellschaft ist eine enorme Wachstumschance für Seniorenheim- und Gesundheits-REITs. Die geburtenstärksten Jahrgänge der Babyboomer gehen nun nach und nach in die Rente. Es ist daher abzusehen, dass es zukünftig einen enormen Bedarf für Betreuungseinrichtungen geben wird. Aber auch ambulante Behandlungen und sehr kurze Krankenhausaufenthalte liegen dank fortschrittlicher Medizintechnik im Trend. Auch in diesem Bereich ist Welltower sehr stark präsent.

Kaum gesundheitspolitische Risiken durch Fokus auf teure Lagen

Der verstärkte strategische Fokus auf teure Lagen führt dazu, dass mittlerweile mehr als neun von zehn Seniorenheim-Bewohnern Privatzahler sind und damit nicht in staatliche Programme wie Medicare oder Medicaid fallen. Dank der schrittweisen Umschichtung von einigen margenschwachen Objekten zu höherpreisigen Einrichtungen stammen mittlerweile nur noch ca. 7% der Einnahmen von Welltower aus der öffentlichen Gesundheitsfürsorge der USA. In diesem Bereich sind die Entwicklungen stark von politischen Entscheidungen geprägt. Durch mehrere Schwenke in der Gesundheitspolitik kam es zuletzt immer wieder zu gesetzlichen Modifikationen oder Änderungen bei Regelsätzen für die Finanzierung von Betreuung und medizinischer Versorgung. Dies hat in den vergangenen Jahren zu einigen Verwerfungen und Unsicherheiten bei den weniger gut aufgestellten Konkurrenten geführt.

Ordentliche Dividendenrendite von 6,2%

Welltower konnte das Ergebnis je Aktie in den vergangenen drei Jahren im Schnitt um +10% steigern, trotz der politisch bedingt durchwachsenen Branchentendenzen. Für das laufende Geschäftsjahr wird allerdings mit einem Gewinnrückgang von rund -9% gerechnet. Das Unternehmen kommt mittlerweile auf beeindruckende 24 Jahre ohne Dividendenkürzung und hat seine Ausschüttung zuletzt 14-mal angehoben. Kürzlich wurde die 195. Quartalsdividende in Folge ausgezahlt. Mit einer derzeitigen vierteljährlichen Ausschüttung von 0,87 USD (Jahresdividende: 3,48 USD) kommt der REIT bei einem Aktienkurs von 56 USD auf eine attraktive Dividendenrendite von 6,2%. Hervorzuheben ist auch, dass Welltower eine der niedrigsten Verschuldungsquoten in der Branche aufweist.

Für langfristig orientierte Anleger geeignet

Wer als Anleger in den kommenden Jahren vom demografischen Wandel profitieren möchte, der hat mit Welltower ein solides Investment aus dem Gesundheitsbereich. Die Branche wird in den kommenden Jahren stetig wachsen und dafür sorgen, dass der Bedarf nach Gesundheitseinrichtungen hoch bleibt. Welltower wird mit seinen Einrichtungen für die Mittel- und Oberschicht von dieser Entwicklung profitieren und daher mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in den kommenden Jahren eine starke Geschäftsentwicklung verzeichnen. Der Kurseinbruch im Zuge der Corona-Panik eignet sich hervorragend für längerfristige Einstiege.

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